آیا امکان بازگشت رونق به بازار مسکن وجود دارد؟

به گزارش اخبار ساختمان، سرعت تغییر رفتار بازیگردانان خارجی بازار مسکن طی هفته های گذشته، بار دیگر افزایش پیدا کرده و این اتفاق، آن هم با توجه به طی هفته های پایانی سال، به طرح پرسش ها درباره چشم انداز بازار مسکن 1404 در بین فعالان بخش مسکن و ساختمان منجر شده است؛ با وضعیت کنونی آیا این بخش سال آینده از رکود تورمی خارج خواهد شد؟ ما برای پاسخ به این پرسش، ابتدا وضعیت کنونی را مورد بررسی قرار داده ایم و چهار ستون بازار مسکن 1404 را شناسایی کرده ایم.

سال آینده، متغیرهای قدرت خرید خانه، توان تولید مسکن، قیمت تمام شده ساخت و همچنین عوامل تورم ساز در بخش مسکن، بیشترین تاثیر را روی معادله تغییر و تحول بازارهای ساخت و ساز و معاملات مسکن خواهد گذاشت. به این ترتیب، سنجش و تحلیل اوضاع هر یک از این عوامل تاثیرگذار، می تواند دورنمای بازار را قابل تشخیص کند.

کاهش توان عرضه مسکن و تاثیر آن در رشد قیمت مسکن

یکی از ستون های اصلی بازار مسکن 1404، توان عرضه است. موجودی بازار معاملات مسکن در 6 سال گذشته به شکل چشمگیری کاهش پیدا کرد و این افت عرضه، به نوعی در رشد قیمت ها اثر معنادار گذاشت. اکنون رشد موجودی (عرضه) به بنیه بازار ساخت و ساز وابسته است که آن نیز به روند سرمایه گذاری سال های اخیر بستگی دارد.

بررسی های به عمل آمده در این باره نشان می دهد، نرخ رشد تشکیل سرمایه در بخش ساختمان از سال 1400 تا نیمه امسال، سالانه متوسط 1.2‌ درصد و همین رقم از زمان شروع عصر جهش قیمت ها تاکنون (97 به بعد) نیز منفی چهار درصد بوده است. هر چند این میزان رشد سرمایه گذاری اگر با فاکتور رشد هزینه احداث مقایسه شود، ارقام به مراتب کمتر خواهد بود اما چنانچه همین دو نرخ را با رشد متوسط 11 درصدی تشکیل سرمایه در بخش ساختمان در سال های نیمه اول دهه 90 مقایسه کنیم در این صورت ابعاد نبود حجم مناسب عرضه واحد مسکونی در این دوره بیشتر قابل درک می شود. این افت شدید رشد سرمایه گذاری، اثر مستقیمی بر رشد عرضه دارد. ضمن آنکه، نبض عرضه مسکن در بازار با تاخیر حداقل یک سال تا یک سال و نیم، از تغییر روند رشد سرمایه گذاری ساختمانی تاثیر می پذیرد.

سال گذشته البته تشکیل سرمایه در بخش مسکن و ساختمان نزدیک به چهار درصد افزایش یافت و نیمسال اول 1403 نیز حدود 6 درصد. اما این ارقام با توجه به رشد منفی شدید سرمایه گذاری در سال های قبل از آن، حجم قابل توجهی سرمایه‌‌‌ به بازار ساخت و ساز تزریق نکرده است. بنابراین ستون عرضه بازار مسکن 1404، ضعیف است و از این منظر نمی توان روی رونق ساختمان در سال آینده حساب ویژه باز کرد.

قدرت خرید متقاضیان مسکن نیاز به تقویت دارد

چشم انداز سمت عرضه مسکن در سال آینده روشن نیست به این دلیل که موتور سرمایه گذاری برای آن از سوخت مناسب برخوردار نیست. اما چنانچه سمت تقاضا قدرت خرید پیدا کند، می تواند سمت مقابل را نیز تا حدودی به تکاپو بیندازد. قدرت خرید مسکن تابعی از توان درآمد خانوارها و توان وام بانکی است. هر دو در وضعیت مطلوبی قرار ندارند. تضعیف نرخ پس انداز سالانه خانوارها به دلیل رشد سنگین هزینه زندگی در سال های اخیر از یکسو و همچنین افت درآمد سرانه از سوی دیگر، امکان جمع کردن منابع مالی به قصد خرید مسکن را از افراد گرفته است.

از طرف دیگر، قدرت خرید وام بانکی نیز در حال حاضر معادل 6‌ درصد قیمت یک آپارتمان متوسط و متعارف است در حالی که وام مسکن در کشورهای توسعه یافته حداقل 90‌ درصد هزینه خرید را برای خانه اولی ها پوشش می دهد. قدرت وام مسکن در سال هایی از دهه 70 در بازار مسکن تهران بیش از 30‌ درصد هزینه خرید آپارتمان را تامین می کرد.

احیای توان خرید به طی دوره مشخصی نیازمند است که در آن، رشد اقتصادی بالا شرایط مالی و اقتصادی خانوارها را دگرگون (مثبت) کند و همزمان شبکه بانکی بتواند منابع قابل توجهی برای تقویت اساسی مبلغ وام خرید خانه اختصاص دهد. بنابراین، بازار مسکن 1404 از این زاویه نیز از چشم انداز امیدوارکننده برای خروج از رکود خریدهای مصرفی برخوردار نیست.

قیمت‌‌‌ تمام شده ساخت مسکن همواره افزایشی بوده است

در غیاب آینده روشن عرضه و تقاضای مسکن، تعدیل نسبی تورم ساخت احتمالا می تواند وضعیت خرید خانه را برای بخشی از خانوارها و همچنین وضعیت ساخت و ساز را برای گروهی از سازندگان در سال آینده، متفاوت از امسال کند. طی دو سه سال گذشته، تورم بالای ساخت و ساز مانع از همراهی نسبی قیمت فروش با توان بسیار حداقلی متقاضیان مصرفی و حتی خریداران غیرمصرفی شد.

تورم تولید مسکن تابعی از تورم زمین و تورم مصالح ساختمانی است. در سال های اخیر همواره تورم زمین بیشتر از تورم مسکن بوده که باتوجه به وزن قیمت زمین در قیمت تمام شده ساخت مسکن، عایدی تولید برای سرمایه گذاران در مقایسه با بازدهی سایر بازارها و حوزه های سرمایه گذاری، پایین آمده است.

متوسط تولید ساخت طی 6 سال گذشته 55‌ درصد و متوسط تورم زمین نیز 60‌ درصد بوده است. با چنین سطوحی از نرخ رشد هزینه های ساخت و سرمایه گذاری ساختمانی، سازنده ها در این سال ها امکان تعدیل کاهشی قیمت فروش واحد نوساز را از دست دادند. در مقابل، نیز نه تنها توان خرید بهبود حتی جزئی پیدا نکرد که سال به سال، ضعیف تر هم شد. این قطع ارتباط بین قیمت ساخت و توان خرید، مانع کاهش قیمت فروش است.

اما وضعیت کنونی این متغیر به شدت تحت تاثیر ناترازی ها قرار دارد. افت تولید کارخانه های تولیدکننده مصالح ساختمانی در ماه های گذشته از سال جاری به دلیل قطع برق یا قطع گاز یا هر دو، تورم تولید را منجر شده و چشم انداز قیمت ساخت (بدون احتساب اوضاع زمین) از این منظر، آنچنان مناسب ارزیابی نمی شود. به این ترتیب احتمالا در سال آینده نیز همچون امسال، شرایط برای سازنده ها بابت هماهنگ کردن قیمت های فروش با اوضاع بازار خرید، شبیه امسال خواهد بود.

عوامل ایجاد تورم در بازار مسکن

بررسی های به عمل آمده از چشم انداز بازار مسکن در سال 1404 مشخص می کند، بازیگردانان خارجی بخش مسکن و ساختمان، قوی ترین فاکتورهایی هستند که بسته به وضعیتشان می توانند هم عاملان تورم ساز این بخش باشند و هم عاملان هدایت کننده بخش به مسیر جدید».

نیمه اول امسال، ریسک تنش در منطقه یکی از همین عاملان بود که توانست میل به خرید آپارتمان در سرمایه گذاران ملکی را کاهش دهد. این موضوع روی روند رشد قیمت نیز تاثیر معنادار کاهشی گذاشت. در ماه های نیمه اول سال اگر‌چه تورم ساخت کماکان وجود داشت و امکان تعدیل کاهشی قیمت فروش فراهم نبود اما چون تقاضای خرید نیز نسبت به سال های قبل به شدت افت کرد، قیمت مسکن مثل گذشته افزایش نیافت و به نوعی در ثبات نسبی قرار داشت.

در حداقل یک ماه گذشته اما وضعیت با نیمسال اول متفاوت شده است چون اثر بازیگردان خارجی آن مقطع اکنون کمرنگ شده و ریسک دیگری جای آن نشسته است؛ ریسک ترامپ و همچنین تورم دلار. اثر ترکیبی این دو، روی رفتارهای ملکی احتمالا شرایط بازار را با نیمسال اول متفاوت کند. شرایط بازارهای موازی مسکن در یکی دو ماه گذشته طوری شده است که گروهی از سرمایه گذاران چشم به بازار ملک دارند.

هر چند، فاصله عظیم بین قیمت ملک و توان سرمایه گذاران، تا حدودی این بازار را از اثر تورمی خریدهای غیرمصرفی محافظت می کند. از طرفی، قیمت دلاری مسکن با توجه به رشد نرخ دلار در ماه های گذشته، افت کرده است. این موارد بیانگر آن است که ادامه وضع موجود در خارج از بخش مسکن برای این بخش در سال آینده، مناسب نیست و لازم است با سیاست های موثر و هوشمندانه، ریسک های بیرونی بخش مسکن مهار و کنترل شود.

تجربه بازار مسکن در سال های بعد از نیمه اول دهه 90 و ارقام آماری موجود از این بازار در آن دوره، حکایت از آن دارد که رفع ریسک های مزاحم رونق غیرتورمی، اولین تکه پازل بهبود اوضاع مسکن است.

دنیای اقتصاد