تغییر بازی در بازار مسکن با رعایت شفافیت و نظارت دولتی

به گزارش اخبار ساختمان، تورم یکی از مهمترین عوامل افزایش قیمت مسکن در سال های اخیر بوده است. با افزایش نرخ تورم، هزینه های ساخت و ساز شامل مصالح، دستمزد کارگران و سایر هزینه های جانبی افزایش پیدا می کند که این امر مستقیماً قیمت تمام شده واحدهای مسکونی را بالا می برد و این موضوع در کنار کاهش منابع مالی مردم باعث می شود تا بسیاری از مردم نتوانند اقدام به خرید مسکن کنند.

در این شرایط، طرح هایی مانند فروش متری مسکن می تواند به افزایش قدرت خرید مردم کمک کنند. این روش به افراد این امکان را می دهد که به جای خرید یک واحد کامل، متراژهای کوچکتری از یک پروژه مسکونی را متناسب با توان مالی خود خریداری کنند و به مرور مالک خانه شوند. چنین طرحی به ویژه برای اقشار متوسط و کم درآمد که توان پرداخت یکجای قیمت مسکن را ندارند، راهکاری عملی به نظر می رسد.

با این حال، موفقیت این طرح به عوامل متعددی از جمله ثبات اقتصادی، نظارت دقیق بر اجرای آن و جلوگیری از سفته بازی وابسته است. اگر اجرای آن به درستی مدیریت نشود، ممکن است به ابزاری برای سودجویی برخی سرمایه گذاران تبدیل شود. اما در صورت کنترل صحیح، فروش متری مسکن می تواند راهی موثر برای خانه دار شدن تدریجی مردم باشد و تا حدی اثرات منفی تورم بر بازار مسکن را کاهش دهد.

با توجه به اینکه در هفته های اخیر اظهارنظرهای متعددی درباره طرح فروش متری مسکن مطرح شده است برای اطلاع از نحوه اجرای این طرح و بررسی مزایای اجرای این طرح برای بازار مسکن با علیرضا عمویی، مدیرعامل شرکت املاک سازان آکومتر به گفتگو نشستیم که مشروح آن در ادامه آمده است:

درباره نحوه آغاز به کار آکومتر بفرمایید و اینکه چند سال است که فعالیت خود را آغاز کرده اید؟

شرکت املاک سازان آکومتر در حال حاضر سه سال است که فعالیت خود را در عرصه املاک و مستغلات آغاز کرده است و می توان گفت به عنوان یکی از پیشگامان مدل های نوین فروش مسکن، به صورت تخصصی در خرید و فروش متری مسکن مشغول به فعالیت است، علت اینکه اجرای طرح فروش متری مسکن را استارت زدیم این است که شرایط اقتصادی و تورم های بالا در سال های اخیر، به ویژه از سال ۹۶ به بعد، باعث شد تا بخش زیادی از مردم امکان خرید مسکن نداشته باشند و حتی این شرایط باعث شد تا سرمایه گذاران نیز به سمت سایر بازارهای دیگر هدایت شوند از اینرو این شرایط منجر به ایجاد طرحی جدید به نام «فروش متری مسکن» شد و در این زمینه ما نیز پلتفرم آکومتر را طراحی کردیم.

اساسا بفرمایید که چه پروژه هایی امکان ارائه در طرح فروش متری مسکن را دارند؟

این شرکت فعالیت خود را با تحقیقات گسترده ای در خصوص مدل های مختلف فروش متری مسکن آغاز کرد. در ابتدا بسیاری از نهادهای قضائی و حکومتی قراردادهای الکترونیکی را به رسمیت نمی شناختند، اما با گذشت زمان و گسترش استفاده از فناوری های نوین و همزمان با مطرح شدن موضوعاتی مانند امضای الکترونیک و قراردادهای الکترونیکی، این روند پذیرفته شد و ما نیز به سمت قراردادهای الکترونیکی حرکت کردیم و پلتفرم آکومتر را طراحی کردیم و پس از ارزیابی های مختلف از هشت ماه اخیر این سامانه در معرض استفاده عموم قرار گرفته است.

در راستای این هدف، ما پروژه هایی را در رضوانشهر آغاز کردیم تا علاوه بر تست سیستم، برخی از باگ های نرم افزاری و قانونی سیستم را شناسایی و رفع کنیم، دلیل اینکه شروع کار این طرح با این پروژه های اولیه که شامل سه پروژه ویلایی هستند، آغاز شد این است که زمین ها متعلق به خود ماست ومی توانیم در این پروژه ها میزان تسلط بر فرآیندهای ساخت و مجوزها و همچنین میزان امنیت سایت را رازیابی کنیم و در حال حاضر نیز پروژه های در حال اجرا از برنامه زمان بندی شده جلوتر هستند و عملیات اجرایی به بهترین شکل در حال اجرا هستند.

ساز و کار فروش متری مسکن در حال حاضر چگونه است؟

در حال حاضر و بر اساس قانون افراد می توانند املاک خود را به صورت مشاعی خرید و فروش کنند، برای مثال اگر فردی یک آپارتمان ۱۰۰ متری داشته باشد، می تواند به صورت قانونی و مشاعی، متر به متر آن را به چندین نفر بفروشد و این روش خرید و فروش در واقع به افراد امکان می دهد تا به جای خرید کل یک ملک، تنها بخشی از آن را خریداری کرده و در سود آن شریک شوند و در ضمن ارزش سرمایه خود را حفظ کنند، اما اجرای این شکل از خرید و فروش بدون حضور پلتفرم های آنلاین برای فردی که قصد خرید ملک در شهری دیگر داشته باشد می تواند هزینه های بسیاری را در بر داشته باشد.

بر این اساس یکی از مزایای این سیستم که با استفاده از قراردادهای الکترونیکی و امضای دیجیتال به ایجاد یک روند امن و شفاف کمک کرده است می تواند به افراد این امکان را بدهد تا بتوانند در پروژه های مختلف و شهرهای مختلف سرمایه گذاری کنند از اینرو طبق ماده ۷ قانون تجارت الکترونیک، امضای دیجیتال به طور قانونی معتبر است و ما نیز با استفاده از این قانون، روند خرید و فروش را به صورت دیجیتالی و آنلاین با استفاده از پلتفرم آکومتر اجرایی کردیم.

در این راستا برای جلوگیری از هرگونه فعالیت های غیرقانونی مانند پولشویی، تمامی تراکنش ها به گونه ای طراحی شده اند که افراد در این مسیر هویت الکرونیکی احراز می شود و تنها افرادی که شماره تلفن آنها با کد ملی مطابقت داشته باشد و زنده بودن شخص از طریق استعلام اداره ثبت احوال تایید شود می تواند اقدام به خرید کند و در زمان فروش نیز پول سهام خریداری شده تنها به حساب شخصی واریز می شود که مشخصات شماره حساب و کدملی آن مطابقت داشته باشد؛ بر این اساس مشخص می شود که فرآیند احراز هویت الکترونیکی در راستای اجرای این طرح به شدت پیگیری می شود تا از صحت اطلاعات هر فرد اطمینان حاصل شود.

بعضا از سوی مسئولان مختلف گفته می شود که فروش متری مسکن قانونی نیست و زیرساخت های اجرایی آن نیز فراهم نشده است؛ در این باره چه توضیحی دارید؟

در ابتدا باید بپرسیم که این افراد بر اساس کدام قانون عنوان می کنند که این طرح قانونی نیست؟ اما در پاسخ به این نگرانی ها، باید گفت که قانونگذار هیچگونه منعی در رابطه با فروش متری مسکن در نظر نگرفته است بلکه مطابق قانون مدنی، فروش مشاعی و تقسیم اموال بین مالکان مختلف به طور کامل قانونی است و در واقع فروش متری مسکن یک نوع خرید و فروش مشاعی است و منعی برای اجران آن در قانون وجود ندارد.

اما مشکل کجاست؟ تنها مشکلی که در حال حاضر وجود دارد، این است که برخی از مقامات، فروش متری مسکن را به عنوان یک روش تأمین مالی در نظر گرفته و اذعان دارند که بایداین طرح تحت نظارت سازمان بورس اجرا شود، اما موضوع اصلی این است که ما در این مدل فروش تأمین مالی انجام نمی کنیم و در واقع، ما به عنوان یک پلتفرم آنلاین برای تسهیل فرایند خرید و فروش مسکن به عنوان یک واسطه دیجیتالی بین خریدار و فروشنده عمل می کنیم و از این منظر باید گفت که فعالیت ما قانونی است و از نظر قانونی مشکلی وجود ندارد.

در حال حاضر چالش اصلی که در این حوزه وجود دارد این است که طبق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول باید قراردادهای ما نیز ثبت رسمی شود که در این راستا ما به اداره ثبت درخواست داده ایم تا برای ما امکان دسترسی فراهم کند تا بتوانیم ما نیز قراردادهای خود را ثبت کنیم و بر اساس قانون نیز سازمان ثبت اسناد و املاک نیز موظف است تا برای پلتفرم های بخش خصوصی که در حوزه املاک و مستغلات فعالیت می کنند امکان دسترسی به سامانه های ثبت قرارداد را فراهم کند، که این موضوع با توجه به اینکه ما یک واسطه دیجیتالی در بازار املاک هستیم هنوز عملیاتی نشده است و باید تاکید کنیم که این آمادگی را داریم تا با ارائه دسترسی ها نسبت به رفع این چالش نیز اقدام موثری را انجام دهیم.

دیدگاه مردم و نهادهای دولتی نسبت به پلتفرم های فروش متری مسکن چگونه است؟

در حال حاضر پلتفرم های فروش متری مسکن به دلیل ویژگی هایی مانند سرمایه گذاری با مبالغ پایین و همچنین امکان مشارکت در پروژه های بزرگ ساختمانی، مورد توجه مردم قرار گرفته اند خریدهایی تاکنون از طریق پلتفرم ما انجام شده است به نوعی موید این موضوع است.

متاسفانه در شرایط فعلی بسیاری از افراد که به دلیل قیمت بالای مسکن قادر به خرید کامل واحد مسکونی نیستند، این روش را فرصتی برای ورود به بازار مسکن می دانند. این سیستم به افراد امکان می دهد که با پول کمتری به سرمایه گذاری در یک بازار با ریسک نسبی پایین تر بپردازند و مردم نیز از شفافیت فرآیندها و گزارش های منظم پیشرفت پروژه ها که از طریق پلتفرم ها ارائه می شود، استقبال کرده اند و به این شیوه اعتماد دارند. این ویژگی به آنها این اطمینان را می دهد که سرمایه گذاری آنها به درستی مدیریت می شود و در نهایت سود مناسبی به دست خواهند آورد.

نهادهای دولتی نیز به دلیل سابقه ای که از برخی کلاهبرداری ها و مشکلات قانونی در بازارهای مشابه دارند و اتفاقاتی که در گذشته افتاده است، نگرانی هایی نسبت به پلتفرم های فروش متری مسکن ابراز کرده اند یکی از بزرگترین نگرانی ها این است که فروش متری مسکن نیز ممکن است به کلاهبرداری منتهی شود و ما نیز متوجه این حساسیت نهادهای حاکمیتی هستیم و انتظار داریم که دولت کنترل و نظارت دقیق تری بر این فرایندها داشته باشد و قوانین مناسبی را برای اجرای شکل صحیح این طرح ارائه کند تا از تخلفات احتمالی جلوگیری کند و پلتفرم ها نیز تلاش می کنند با رعایت قوانین و ایجاد هیئت های نظارت داخلی، این نگرانی ها را کاهش دهند.

متاسفانه واکنش دیرهنگام دولت به طرح های نوآورانه یکی از چالش های اساسی در این مسیر است، زیرا معمولاً با ظهور ایده های جدید، چارچوب قانونی مشخصی برای آنها وجود ندارد و دولت پس از مواجهه با این نوآوری ها، اقدام به تدوین قوانین می کند. با این حال، فرآیند قانونگذاری و اجرای بروکراسی های اداری معمولاً زمان‌بر است و می تواند روند توسعه را کند نماید.

به منظور مدیریت این چالش، در برخی وزارتخانه ها از جمله وزارت صنعت، معدن و تجارت، مکانیسمی تحت عنوان سندباکس تعریف شده است. این سازوکار به پروژه هایی که هنوز قوانین مشخصی برای آنها وجود ندارد، اجازه می دهد تا تحت یک موافقت اصولی در چارچوبی مشخص فعالیت کنند. در این فرآیند، مدل های اجرایی پروژه ها بررسی شده و بر اساس آنها قوانین متناسب تدوین می شود. این روش علاوه بر تسهیل نوآوری، امکان اصلاح تدریجی و بهینه سازی طرح ها را نیز فراهم می آورد. البته موفقیت آن مستلزم وجود نظارت دقیق و چارچوب های کنترلی است تا از هرگونه سوءاستفاده یا انحراف از اهداف اصلی جلوگیری شود.

انتظارات شما از دولت چیست و دولت چگونه می تواند به شما در این حوزه کمک کند؟

ما از دولت انتظار داریم پلتفرم های فروش متری مسکن را به عنوان یک بخش قانونی از بازار مسکن به رسمیت بشناسد و چارچوب های قانونی مناسبی برای آن فراهم کند و نظارت مناسب را بر فعالیت های آنها اعمال کند و در این راستا نباید نگران افزایش تعداد پلتفرم های آنلاین در این حوزه باشد چراکه شرایط در بازار مسکن به نحوی است که امکان ایجاد انحصار توسط پلتفرم ها وجود نخواهد داشت.

از سوی دیگر، پلتفرم‌ها درخواست دارند که دولت به آنها مجوزی برای اجرای محدود طرح فروش متری مسکن اعطا کند، این مجوز می تواند به صورت دوره ای صادر شده و پروژه ها در یک بازه زمانی مشخص به تعداد معینی از مترمربع محدود شوند و در نهایت نیز انتظار داریم تا برای انجام صحیح فرآیندهای فروش امکان دسترسی به سامانه های ثبت رسمی معاملات برای ما فراهم شود تا قراردادها به طور قانونی ثبت شوند، این موضوع به دولت این امکان را می دهد تا تمام فروش هایی که به صورت متری مسکن انجام می شود را رصد کند و از هرگونه تخلف یا مشکل قانونی در این بخش جلوگیری شود.

مزایا و معایب فروش متری مسکن چیست؟

همانطور که در خلال مباحث مطرح شد، لازم است به این نکته اشاره شود که فروش متری مسکن امکان ورود افراد به بازار املاک را با سرمایه اندک و در بستری کم ریسک فراهم می کند، همچنین اجرای این طرح نه تنها موجب رونق صنعت ساختمان و افزایش فعالیت در حوزه ساخت و ساز می شود، بلکه به ایجاد فرصت های شغلی جدید نیز کمک خواهد کرد. علاوه بر این، با تحت نظارت قرار گرفتن فرآیند خرید و فروش توسط دولت، امکان سوءاستفاده و دور زدن قوانین به حداقل می رسد و شفافیت در معاملات افزایش می یابد.

از سوی دیگر، فروش متری مسکن به شهروندان این امکان را می دهد که در فضایی امن و شفاف سرمایه گذاری کنند و همچنین با استفاده از تکنیک هایی مانند توکنایز کردن پروژه ها، پلتفرم ها می توانند سرمایه گذاران خارجی را بدون اینکه مشکلی برای مالکیت ایجاد شود، جذب کنند. این امر می تواند به تقویت اقتصاد کشور و ورود سرمایه های خارجی کمک کند.

از دیگر مزایای اجرای این طرح این است که پلتفرم های فروش متری مسکن می توانند از خروج ارز از کشور جلوگیری کنند چراکه بسیاری از افراد در ایران به دلیل نوسانات بازارهای دیگر، به دنبال سرمایه گذاری در بازارهای خارجی یا ارزهای دیجیتال هستند اما این در حالی است که این پلتفرم ها می توانند با ارائه فرصت های مناسب، جلوی این روند را بگیرند.

این طرح عیب و نقص بزرگی ندارد اما با این حال یکی از نگرانی ها در این حوزه این است که برخی از افراد ممکن است وارد بازار شوند و با خرید و فروش متری مسکن، قصد داشته باشند قیمت ها را دستکاری کنند و به نوعی سفته بازی کنند و این امر می تواند به ضرر بازار و افراد واقعی که قصد سرمایه گذاری دارند، باشد که این موضوع نیز با راه حلی مانند ارائه قیمت های کارشناسی برای فروش به آسانی قابل پیشگیری است.

کلام پایانی

قطعا اگر نهادهای دولتی حمایت های لازم را انجام دهند این سیستم می تواند به رشد صنعت مسکن، جذب سرمایه های داخلی و خارجی و رونق اقتصادی کمک کند و در این مسیر ما آمادگی کامل داریم تا قوانین و مقررات موجود را رعایت کنیم و انتظار داریم تا خلاء موجود در بخش ثبت رسمی این قراردادها در سامانه های مربوطه برطرف شود و ما بتوانیم به صورت رسمی قراردادهای خود را ثبت نماییم چراکه معتقدیم این طرح می تواند به عنوان یک مدل پایدار و سودآور در بازار مسکن کشور معرفی شود.