‌30 درصد مبلغ وام خرید مسکن تبخیر می شود

به گزارش اخبار ساختمان، جهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن طی هفته های اخیر و ثبت رکورد تاریخی برای متوسط بهای ماهانه آن باعث شده که 30‌ درصد ارزش اسمی تسهیلات مسکن برای خرید امتیاز وام تبخیر شود. تحرک خفیف در بازار مسکن ارزان قیمت و در نتیجه رشد تقاضا برای دریافت وام مسکن و کاهش احتمالی عرضه، عامل جهش قیمت اوراق تسهیلات و از عوامل اصلی این جهش تاریخی است.

در این شرایط استمرار جریان رشد قیمت اوراق مسکن با کاهش سهم واقعی تسهیلات از قیمت خانه های ارزان، این تحرک خفیف در بازار خانه های کوچک و قدیمی مناطق جنوبی شهر را از میان می برد. در چنین شرایطی حذف نرخ دستوری سپرده و تسهیلات و تغییر نگاه به بانک مسکن از بانکی تجاری به بانکی توسعه ای می تواند اثرگذاری واقعی تسهیلات مسکن در خرید خانه، حداقل در بازار خانه های ارزان را بهبود بخشد.

تبخیر 30‌ درصدی وام مسکن با جهش نرخ اوراق حق تقدم

قیمت هر‌ فقره اوراق مسکن در روز گذشته (25 آذر) به 160‌ هزار‌ تومان رسید، این در حالی بود که متوسط بهای فروش هر‌ فقره از این اوراق در نیمه آذر امسال 150‌ هزار‌ تومان بود، به‌‌‌‌ این ترتیب میانگین ماهانه قیمت اوراق در سقف تاریخی 150‌ هزار‌ تومانی قرار گرفته است. جهش قیمت اوراق مسکن، هزینه دریافت وام برای متقاضیان را افزایش داده و در واقع پوشش وام مسکن از کل قیمت خانه را کاهش می دهد. در حال حاضر یک فرد برای دریافت سقف وام مسکن در شهرهای بزرگ یعنی 500‌ میلیون تومان باید ‌هزار‌فقره اوراق مسکن خریداری کند.

با در نظر گرفتن متوسط نرخ ماهانه این اوراق ‌برابر 150‌ هزار‌ تومان، خرید اوراق، 150‌ میلیون تومان از کل وام را به خود اختصاص داده و در نهایت تنها 350‌ میلیون تومان برای خرید باقی می ماند، به عبارتی 30‌ درصد از ارزش اسمی تسهیلات برای خرید امتیاز وام تبخیر می شود. قیمت اوراق مسکن در شرایط کنونی 45‌ درصد نسبت به پارسال همین زمان و 57‌ درصد نسبت به ابتدای 1404 جهش یافته است.

اوراق تسهیلات مسکن یا اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن، اوراقی است که به منظور تامین منابع مالی برای خرید، ساخت یا تعمیر مسکن به متقاضیان تخصیص داده می شود. این اوراق اولین بار سال‌ 1388 تعریف شد. تا پیش از این سال متقاضیان خرید خانه برای دریافت وام مسکن باید نسبت به سپرده گذاری در بانک اقدام کرده و پس از اتمام زمان مورد‌ نیاز و رسیدن به حد نصاب، تسهیلات مورد‌ نیاز را دریافت می کردند؛ این رویه باعث شده بود تا خرید و فروش امتیاز وام مسکن در بازار رواج پیدا کند و همین موضوع چالش های متعددی را برای شهروندانی که از این طریق خانه می خریدند رقم زده بود. در چنین شرایطی برای پایان روند امتیازفروشی وام مسکن، اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن به شکل رسمی تعریف شد.

قیمت اوراق تسهیلات مسکن که از آن با عنوان اوراق تسه مسکن نیز یاد می شود، بر اساس عرضه این اوراق و تقاضا برای خرید مسکن با دریافت تسهیلات مسکن تعیین می شود. اگرچه این اوراق در بازار سرمایه دادوستد می شود، اما شرایط وضع شده در خرید و معامله آن باعث شده تا نوسان قیمت آن لزوما متاثر از معاملات بازار سرمایه نباشد.

حداکثر میزان خرید اوراق تسه مسکن برای هر فرد معادل حداکثر سقف دریافت تسهیلات مسکن است و فرد دارنده اوراق نمی تواند آن را در کمتر از چهار ماه از خرید در بازار ثانویه به فروش برساند. این شروط باعث شده تا تنها متقاضیان خرید مسکن به سراغ خرید اوراق تسهیلات مسکن بروند و بنابراین قیمت این اوراق در بازار بیش از آنکه از تحولات بازار سرمایه سیگنال بگیرد، تابع معاملات مسکن و روند عرضه اوراق است و بنابراین علت جهش قیمت اوراق تسه مسکن را باید در روند عرضه و معاملات مسکن جستجو کرد.

تحرک نسبی در بازار خانه های ارزان

بیش از یک سال‌ است که داده های معاملات مسکن شهر تهران منتشر نشده است (آخرین انتشار داده مربوط به مرداد 1403 بود) اما بررسی روند معاملات مسکن از سطح بازار حکایت از آن دارد که طی 3-2 ماه اخیر، تحرک نسبی در بازار آپارتمان های ارزان قیمت که عمدتا شامل خانه های کوچک و قدیمی در محلات جنوبی شهر تهران می شود، رقم خورده است.

در حالی که متوسط قیمت پیشنهادی برای فروش آپارتمان در شهر تهران حدود هشت میلیارد‌ تومان است، خانه هایی با قیمت 1.6‌ میلیارد‌تومان تا سه میلیارد‌ تومان نیز به بازار عرضه می شود. بررسی فایل های فروش آپارتمان در روز گذشته از آن حکایت دارد که 10‌ درصد فایل های پیشنهاد فروش قیمتی کمتر از سه میلیارد‌ تومان داشتند.

در این فایل ها خانه هایی با عمر بنای 2 سال ‌تا 30‌ سال ‌به چشم‌‌‌‌ می خورد، متراژ عمده واحدها کمتر از 50 متر و عمدتا زیر 40 متر بود؛ همچنین این واحدها در مناطق 4، 7، 8، 10، 11، 14، 12، 15، 17، 18 و 19 قرار گرفته اند. اگرچه وام یک میلیاردی زوجین برای خرید مسکن (بدون در نظر گرفتن سهم 300‌ میلیون تومانی اوراق) تاثیری بر قیمت یک خانه متوسط در شهر تهران ندارد، اما این رقم در خرید خانه های ارزان با مشخصات ذکرشده که قیمتی 2 تا 3‌ میلیارد‌ تومانی دارند، نسبتا کارآ می تواند باشد.

بررسی ها حاکی از آن است که عمده کسانی که به سراغ دریافت تسهیلات وام مسکن می روند، 2 گروه هستند؛ گروه اول کسانی که خانه دارند و از محل دریافت وام و پس اندازهای خود، خانه خود را ارتقا می دهند و گروه دوم بخشی از خانوارها هستند که طی سال های قبل پس اندازی به شکل دارایی نظیر طلا داشته اند و با توجه به رشد نرخ این دارایی و دریافت وام می توانند خانه ای ارزان و کوچک خریداری کنند.

جهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن، با تبخیر ارزش تسهیلات مسکن به قدرت خرید شهروندانی که به دنبال خرید خانه ارزان هستند آسیب وارد می کند. در واقع استمرار جریان افزایشی در بازار اوراق تسه، همین تحرک نسبی در بازار خانه های کم کیفیت شهر را کاهش می دهد.

متهم گرانی اوراق کیست؟

جهش بهای اوراق مسکن به قدرت خرید متقاضیان خرید مسکن ارزان در نقاط جنوبی شهر آسیب وارد می کند و حال این سوال مطرح است که متهم این گرانی کیست؟ کاهش عرضه اوراق از سمت عوامل تامین مالی مسکن می تواند یکی از دلایل جهش بهای این اوراق باشد، البته دلایل متقنی درخصوص این کاهش عرضه وجود ندارد، اما به هر ترتیب کاهش عرضه یکی از دلایل اثرگذار بر رشد قیمت است.

در عین حال طی نیمه ابتدایی امسال قیمت اوراق تسهیلات مسکن به طور متوسط کاهش هفت درصدی نسبت به مدت مشابه در سال قبل داشت و احتمالا این روند کاهش قیمت در افت عرضه دخیل بوده است. بخشی از اوراق به پشتوانه سپرده گذاری در بانک منتشرکننده اوراق مسکن توسط شرکت های تابعه این بانک با هدف تامین منابع تهیه و عرضه می شود.

‌ارزش اسمی اوراق مسکن از سال‌ 88 تاکنون، همان رقم 500‌ هزار‌ تومانی است؛ در حالی که مبلغ اسمی وام در این فاصله 28‌ برابر شده و این، نیاز به خرید اوراق را به شدت افزایش داده و به هزار فقره رسانده است. همچنین مبلغ اسمی وام ابتدای امسال 25‌ درصد افزایش یافت و این، حجم تقاضای خرید را نسبت به قبل افزایش داده است. در عین حال معاملات خرید مسکن در تهران و دیگر شهرهای بزرگ طی ماه های گذشته متمرکز بر آپارتمان هایی بوده که وام مسکن برای آنها، نقش اهرم مالی را بازی کرده‌ و این باعث افزایش تقاضای اوراق شده که این موضوع نیز با رشد تقاضا، در جهش قیمت اوراق دخیل بوده است. در حالی که اشکالات سیاستی در نظام مالی مسکن در جهش قیمت اوراق دخیل بوده است؛ امکان رفع این موضوع با حل این ایرادات وجود دارد.

در حال حاضر نرخ دستوری سود در بانک ها، جذابیت سپرده گذاری را کاهش داده و باعث کمبود منابع برای عرضه اوراق شده‌ و این در حالی است که اگر نرخ سود سپرده و سود تسهیلات واقعی می شد، طبیعتا افزایش سپرده گذاری به افزایش عرضه وام مسکن‌‌‌‌ می انجامید. در شرایط کنونی به شکل اسمی متقاضیان وام مسکن تسهیلات با سود 22.5‌ درصد دریافت می کنند، اما با در نظر گرفتن هزینه اوراق تسهیلات مسکن، سود این تسهیلات 35‌ درصد است. در چنین شرایطی اگر نرخ این تسهیلات به شکل رسمی به این رقم می رسید، امکان جذب نقدینگی بیشتر در این بخش فراهم شده و نرخ اوراق تسهیلات مسکن نیز منطقی خواهد شد.

در عین حال باید نگاه تجاری به بانک تامین کننده منابع مالی بخش مسکن از میان رفته و این بانک به جایگاه توسعه ای خود بازگردد. نگاه تجاری به بانک مسکن سبب شکل گیری فرآیند عرضه اوراق و دغدغه کسب عایدی از عرضه آن شده است؛ وام خرید مسکن برای خرید مرتبه اول زوج ها، در کشورهای مختلف با یارانه های حمایتی ویژه مسکن اول، مشمول نرخ سود پایین تر و شرایط مناسب و سازگار با اقتصاد خانه اولی ها است.

دنیای اقتصاد