بررسی آخرین تحولات بازار مسکن در پاییز۹۸

به گزارش اخبار ساختمان، بازار رهن و اجاره مسکن یکی از چالش برانگیزترین عرصه‌های اقتصادی برای موجر و بخصوص مستاجران به شمار می‌رود.

پیش از این در قالب گزارشی تفصیلی و مجزا به ابعاد حقوقی این مراوده پرداخته شد، اما آنچه که همچنان به عنوان یک دغدغه جدی مطرح است به هزینه‌هایی که برای انعقاد قرارداد‌های اجاره بها و رهن اعم از نقل و انتقال و تمدید، معطوف می‌شود.

متاسفانه قیمت گذاری‌ها در این حوزه به شدت سلیقه‌ای است و آنچه که به عنوان میزان رهن و نرخ اجاره بها مطرح می‌شود عموما نشات گرفته از انسانیت و انصاف مالکان و موجران است و شاهد یک نظم، ثبات و قاعده مشخص در این بخش نیستیم.

ظاهرا از حیث قانونی نیز دستگاه‌های ذی ربط اجرایی قادر نیستند مالک را برای تعیین نرخ رهن و اجاره مجاب سازند، اما با همه این اوصاف می‌توان و می‌باید با اتخاذ برخی تدابیر، دستورکار‌ها و اقداماتی را مدنظر قرار داد تا به موجب آن از سنگینی بار نوسانات قیمتی در این عرصه کاسته شود.

تلاش برای ایجاد توازن میان عرضه و تقاضای مسکن و اخذ مالیات از خانه‌های خالی با هدف بالا بردن میزان عرضه و کاستن از تعدد و تکثر خانه‌های خالی و ایجاد روند و رویه‌ای که با اتکای به آن قراداد‌های اجاره بها و رهن منزل بصورت دو ساله (و نه یک ساله که روند مرسوم به شمار می‌رود) از نمونه تمهیداتی است که می‌تواند نقش بسزایی را در ایجاد نظم و انتظام و ثبات هر چه بیشتر در این بازار ایفاء نماید.

در ابتدای تابستان امسال روند صعودی نرخ اجاره بهای مسکن و رهن آن با اوج خیره کننده‌ای همراه شد و استرس بسیاری را بر متقاضیان این نوع از مساکن تحمیل کرد، اما از مردادماه از اوج و هیجان مذکور، آرام آرام کاسته شد امری که البته پیش از آن از سوی برخی کارشناسان حوزه مسکن پیش بینی شده بود.

از دیگر سو با فرا رسیدن ماه محرم و نزدیک‌تر شدن به هفته‌های پایانی تابستان، (برخلاف روز‌ها و هفته‌های ابتداییِ این فصل)، آرامش که هیچ، بلکه سایه سنگین نوعی از رکود بر بازار مذکور احساس شد.

نقش و تاثیر مستقیم بازار مسکن شهر تهران بر بازار ملک شهر‌ها و استان‌های کشور

حبیب محمد نژاد، یکی از فعالان حوزه مشاورین املاک در غرب استان تهران با اشاره به نقش مستقیم و نافذ شرایط و کیفیت حاکم بر بازار رهن، اجاره و حتی خرید و فروش منازل و املاک شهر تهران بر دیگر شهر‌ها و استان‌های کشور اظهار کرد: از همان ابتدای دریافت سیگنال‌هایی مبنی بر حاکم شدن آرامش نسبی بر بازار مساکن شهر تهران، نمود و بروز چنین وضعیتی بر بازار شهرستان‌های همجوار پایتخت همچون شهریار، ملارد، قدس، فیروزکوه، دماوند، قرچک، ورامین، ری و ... قابل پیش بینی بود.

وی افزود: این روند آنچنان استمرار پیدا کرد که در حال حاضر بسیاری از مشاورین املاک و صاحبان منازل اجاره‌ای که در موج هیجانی قیمت‌ها، نرخ‌هایی پَرت و تامل برانگیز مطرح می‌کردند در شرایط موجود شاهد رکود سنگین و عمیقی بر بازار مذکور هستند.

محمد نژاد در ادامه بیان کرد: در شرایط فعلی، موجر و مستاجر هر دو ترجیح می‌دهند به تمدید قرارداد مبادرت ورزند، زیرا برای هر دو طرف مقرون به صرفه نیست که به انعقاد قرارداد با مستاجر جدید یا نقل و انتقال به منزل جدید مبادرت ورزند.

این فعال در حوزه املاک گفت: اساسا جابجایی به منزل جدید برای مستاجر هزینه ساز خواهد بود و هزینه کَردِ مبالغی همچون کمیسیون بنگاه، حمل بار، مساعد سازی منزل برای سکونت در ملک جدید باعث شد ترجیح مستاجران به تمدید قرارداد استوار گردد مگر در شرایطی خاص که جابجایی از یک حالت ترجیح یا تنوع طلبی به یک ضرورت و الزام مبدل شود.

وی افزود: چنین وضعیتی در خصوص صاحبین و مالکین منازل و املاک اجاره‌ای نیز صادق است، زیرا آن‌ها نیز برای انعقاد قرارداد با مستاجر جدید می‌باید هزینه‌هایی همچون پرداخت کمیسیون به بنگاه مشاور املاک و فراهم سازی الزامات اولیه برای رهن و اجاره منزل خویش همچون نقاشی ساختمان و رفع برخی خرابی‌های بوجود آمده را متحمل شوند.

محمد نژاد تصریح کرد: وقتی آمار خرید و فروش منزل و املاک به نسبت سنوات گذشته با روند کاهشی همراه می‌شود بیش از پیش به پیچیدگی شرایط افزوده خواهد شد و در چنین بستری تامین پول ودیعه یا پول پیش یا مبلغ رهن مستاجر سخت و دشوار می‌شود، زیرا بخشی از عودت این مبالغ در سایه معاملات ملکی و دریافت آن از متقاضی یا خریدار و پرداخت به مستاجر محقق می‌گردد که طبیعتا با تنزل ضریب خرید و فروش، تامین هزینه ودیعه یا پول پیش یرای برخی از صاحبخانه‌ها سخت و دشوار می‌گردد و حتی بعضا به عامل اختلافی میان موجر و مستاجر تبدیل می‌شود (که پیش از این در قالب گزارشی مجزا از حیث حقوقی به ابعاد این اختلافات اشاره و پرداخته شد).

وقتی قدرت چانه سازی مستاجران ارتقاء پیدا می‌کند

دو ساله شدن مدت زمان انعقاد قرارداد میان موجر و مستاجر به نوبه خود می‌تواند ظهور و بروز معضلات املاک اجاره‌ای و ایجاد فضای هیجانی در بازار مذکور را به تعویق بیندازد، اما این مهم مستلزم توافق طرفین (میان مالک و مستاجر) یا همان موجر و مستاجر خواهد بود.

اخیرا مباحثی در خصوص لزوم جاری و ساری شدن چنین روند و رویه‌ای مطرح شده و با شرایط فعلی ایجاد شده در بازار مسکن به نظر می‌رسد، با هم افزایی و همگرایی مشاورین املاک و مستاجران بتوان به چنین امر خطیری دست یافت.

البته نباید از طرح این موضوع چنین برداشت شود که می‌باید مستاجر و مشاورین املاک توطئه‌ای علیه موجران طراحی کنند تا آن‌ها را مجاب به انعقاد قرارداد‌های دو ساله نمایند.

به واقع وضعیت موجود، شرایطی را ایجاد کرده که تا حدودی قدرت چانه زنی مستاجران را بالا برده و در روند مذاکره میان موجر و مستاجر می‌توان از این فرصت برای بهبود شرایط بهره گرفت.

تامین منافع طرفین و معامله بُرد بُرد مولفه اصلی در حصول و تحقق انعقاد قرارداد‌های دو ساله میان موجر و مستاجر

بدون تردید نخستین انگیزه از انعقاد قرارداد رهن یا اجاره منزل از سوی مالک کسب منفعت است و به موازات آن تامین سرپناه مستاجر نیز به عنوان نیاز اساسی و اولیه خانوار‌ها در زمره منافع مستاجران قابل تعریف است.

در چنین شرایطی می‌توان با رعایت حد انصاف زمینه را برای انعقاد قرارداد دو ساله فراهم کرد، در نظر گرفتن درصدی از افزایش در نرخ رهن یا اجاره بها برای تمدید در سال دوم می‌تواند منافع موجر را نیز تامین کند و به موازات آن از استرس و فشار روحی و روانی مستاجر نیز بِکاهد.

البته نباید از نظر دور داشت که حصول این امر تنها بخشی از مشکل موجود را مرتفع می‌کند و یقینا قراداد‌هایی که انقضا و پایان آن در ماه‌های اردیبهشت، خرداد، تیر و مرداد و شهریور سال آینده است همچنان با مصائب و مسائل خاص به خود برای مستاجر همراه است.

فلذا می‌طلبد دستگاه‌های ذی ربط (علی الخصوص وزارت راه و شهرسازی) از هم اکنون مُجِدانه تدابیر لازم برای مرتفع سازی این معضل را در دستور کار قرار دهند البته مدت هاست که مباحثی در این خصوص مطرح شده، اما در مقام عمل، آن اقدام لازم عملیاتی نشده است.

یقینا بروکراسی پیچیده اداری در ایران و زمان بر بودن بازه زمانی میان طرح موضوع، اخذ تصمیم و اجرایی شدن آن می‌طلبد تا از هم اکنون در اندیشه حل مشکل برای سال بعد بود و قطعا در بلند مدت خروجی و دستاورد این تصمیمات حافظ و تامین کننده منافع تمامی گروه‌ها اعم از مالک یا موجر و مستاجر خواهد بود.

باشگاه خبرنگاران