عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن در تهران

به گزارش اخبار ساختمان، تهران دارد به شهر خانه های خالی تبدیل می شود. بر اساس آخرین آمار، پایتخت حدود 500 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه دارد. بررسی کارشناسان نشان می دهد دو دسته از تهرانی ها خانه هایشان را ترک کرده اند و جایی جز پایتخت را برای ادامه زندگی انتخاب کرده اند. دسته اول کسانی هستند که وسعشان به افزایش قیمت ناگهانی مسکن نرسیده و به شهرهای کوچکِ اطراف تهران کوچ کرده اند.

دسته بعدی هم به کلی از پایتخت و هزینه های سرسام آورش بریده اند و به استان های البرز، گیلان و مازنداران مهاجرت کرده اند. آمارها نشان می دهد در سال گذشته تمامی مناطق تهران بیش از 60 درصد افزایش قیمت داشته اند. رکورد دار قیمت هم منطقه 9 با 111 درصد افزایش بوده است و تعقیب کننده اصلی‌اش منطقه 5 با 104 درصد افزایش. در مناطق 10، 13 و 14 نیز قیمت‌ها به ترتیب 95، 102 و 87 درصد افزایش داشته است. بانک مرکزی فروردین ماه امسال میانگین قیمت هر متر مربع منزل مسکونی در تهران را 11 میلیون و 270 هزار تومان اعلام کرد.

قیمت مسکن به چه چیزهایی وابسته است؟

قیمت گذاری مسکن در همه جای دنیا یک روند کاملا اقتصادی است که پیچیدگی های خاصی هم دارد. قیمت مسکن توسط یک وزراتخانه و سازمان اعلام نمی شود اما همه جای دنیا سازمانهایی بر روی آن نظارت دارند و باید آن را کنترل کنند. مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک می گوید قیمت مسکن در ایران به خیلی چیزها بستگی دارد: علاوه بر اینکه بالا رفتن قیمت ارز و طلا و تورم روی قیمت مسکن تاثیر دارد ساختن یک مسکن به زمین، مصالح، تراکم، جواز ساخت، آهن و... نیاز دارد. این یعنی 174 شغل مختلف به مسکن و ساخت آن ارتباط دارد.

خسروی معتقد است شایعه گرانی هم در بالا رفتن قیمت مسکن بی تاثیر نیست: بعد از اینکه در کشور جو گرانی در همه سطوح به راه می افتد مسکن که یکی از مهمترین احتیاجات است نیز از آن تاثیر می گیرد. علاوه بر این بسیاری از مصالح مسکن وارداتی است و با بالا رفتن قیمت ارز طبیعی است که افزایش پیدا کند.

او اما کنترل از سوی دولت را راه چاره ای برای کاهش قیمت مسکن نمی داند و معتقد است نظام عرضه و تقاضا باید همه چیز را مشخص کند: در دولت قبل ما با تعزیرات و دوربین صدا و سیما به املاکی ها مراجعه کردیم و به متقضایان گفتیم که هر چه در سال گذشته پرداخت کرده اند باید در سال جدید فقط 7 درصد به آن اضافه کنند. اما دیدیم که تخلفات دقیقا در همین بازه بیش از زمان های دیگر بود. این اقدامات بازدارنده نیست. در نظام قیمت گذاری مسکن تنها عرضه و تقاضا ست که می تواند پیش برنده یا بازدارنده باشد.

خسروی درباره سامانه ای که سال گذشته مجلس برای کنترل قیمت مسکن پیشنهاد داده بود و با مخالفت وزارت مسکن و شهرسازی مواجه شد می گوید: مادر همه سامانه ها کدی است به نام راهبر املاک و مستقلات. باید بتوانیم آن را تقویت کنیم. در همه جای دنیا هم همین است. ما باید برای ساخت و ساز آمادگی بیشتر پیدا کنیم از طرفی تسهیلانی را برای مستاجران در نظر بگیریم و صنعت اجاره را فعال کنیم.

صنعتی سازی و دوری از شایعه نجات دهنده مسکن

رئیس اتحادیه املاک دو پیشنهاد برای کاهش قیمت مسکن در کشور ارائه می کند. او می گوید وقتی چیزی مانند افزایش قیمت مسکن رسانه ای شود دیگر کسی جلودار آن نخواهد بود: خواهش من از مسئولان و خبرنگارن است که درصد را در رسانه ها اعلام نکنند. مثلا نگویند در فلان محله قیمت مسکن این میزان افزایش داشته است. وقتی درصد اعلام می شود دیگر پایین آوردن قیمت ممکن نیست. وقتی درصد می گویی باعث گرانی می شود.

خسروی می گوید: بحث دیگر این است که وزراتخانه مسکن و شهرسازی باید به صنعتی سازی مسکن کمک کند. یعنی به نظام مهندسی و شهرداری که زیر نظر وزارت خانه است دستور دهد سنتی سازی را کنار بگذارد و تمامی ساخت و سازها را بر مبنای صنعتی انجام دهد. صنعتی سازی یعنی یک دیوار یک تکه در جای دیگری آماده شده، نعل درگاه ، پنجره ها و دیگر ملزومات در جای دیگری آماده شده و میتوان از آنها استفاده کرد. به این شکل که وقتی پی ساختمان زده و طبقه اول که ساخته شد همه کارهای ریز آن هم انجام شود و سقف طبقه دوم زمانی بخورد که طبقه اول آماده بهره برداری باشد.در در شکل صنعتی سرعت ساخت و ساز و مدیریت کارگاهی بسیاربالا است.

چرا قیمت مسکن کنترل نمی شود؟

علی رغم گفته های رئیس اتحادیه مشاوران املاک که معتقد است نظام عرضه و تقاضا می تواند قیمت مناسب و منطقی مسکن را تعیین کند بازار مسکن یک سال گذشته در تهران نشان می دهد علی رغم پایین بودن تقاضا همچنان روند صعودی خود را حفظ کرده است.

بر اساس آمار شهرداری تهران در اردیبهشت ماه 1397 تعداد 1285 فقره پروانه ساختمانی در شهر تهران صادر شده که نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد 25 درصدی را نشان می‌دهد اما از سوی دیگر بانک مرکزی اعلام کرده که معاملات مسکن بیش از 70 درصد رکود داشته و آن چند درصد باقی مانده نیز خریداران واقعی نه بلکه دلالان مسکن هستند.

سال گذشته بود که مجلس تهران طرحی را برای کنترل قیمت مسکن کلید زد. طرحی که قرار بود بر پایه آن قیمت مسکن در هر منطقه تهران بر مبنای یک سامانه خاص طراحی و مشخص شود. نمایندگان مجلس همان موقع درباره این طرح توضیح داده بودند که « دولت باید سامانه ای طراحی کند که محلات و مناطق گوناگون تهران ارزیابی و قیمت ها بر اساس آن ارائه شود. این سامانه همچنین باید تشخیص دهد، امسال باید در هر منطقه، ساختمان ها بسته به کیفیت و عمرشان قیمت گذاری شوند و همچنین برای اجاره بها و رهن آن چه میزان باید پرداخت شود.»

این طرح در همان ابتدای راه با مخالفت وزارت راه و شهرسازی روبه رو شد چرا که دولت معتقد بود ، راه‌اندازی این طرح , و طرح های مشابه باعث افزایش بیشتر نرخ مسکن خواهد شد. علاوه بر این دولت هرگز راضی به عملی کردن قانون سامانه اخذ مالیات از واحدهای خالی نشد. قانونی که سال های گذشته از سوی نمایندگان مجلس تصویب شد اما اجرا نشد.

آریا