چرا باید قیمت مسکن افزایش داشته باشد؟

به گزارش اخبار ساختمان، گزارش اخیر بانک مرکزی نشان داد که مسکن برای مردم حتی در دوران رکود وپایین بودن قدرت خرید و اوضاع و احوال بد اقتصادی همچنان یک کالای سرمایه‌ای است.

در یک سال اخیر سطح متوسط قیمت مسکن در تمام نقاط تهران به حدی افزایش یافته که قدرت خرید بیش از نیمی از متقاضیان مصرفی مسکن با آن تناسب ندارد. در این شرایط بسیاری از معاملات انجام شده در این بازار از جنس غیرمصرفی و از ناحیه سفته‌بازان و سوداگرانی است که به دنبال کسب سودهای کلان از معاملات مکرر در شرایط نا آرام قیمتی هستند.

وقتی بانک مرکزی در گزارش هفته گذشته خود اعلام کرد که متوسط قیمت مسکن وارد کانال 14 میلیون تومان شده اکثر متقاضیان مصرفی و واقعی خرید مسکن از این رشد قیمت مسکن جا خوردند و این سوال مطرح شد که مگر چه اتفاق خاصی در بازار رخ داده که قیمت ها باید مجددا رشد کند؟

اگر چه بانک مرکزی در این گزارش خود به افزایش معاملات مسکن در حد بیش از 20 درصد اشاره کرده است اما این رشد قیمت در این وضعیت که قدرت خرید مسکن پایین است دور از ذهن فعالان این بازار و حتی املاکی ها بود.

براساس تازه‌ترین آمار بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در بهمن‌ سال جاری تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی در این ماه به ۱۳ هزار و ۳۰۰ واحد رسید که نسبت به ماه گذشته ۲۴.۱ و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴۲ درصد افزایش داشته است.

همچنین در این ماه متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۱۴ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان بود که نسبت به بهمن‌ماه سال گذشته ۴۴.۴ درصد افزایش داشته است.

رشد قیمت مسکن در زمستان غافلگیرکننده بود

اکثر مشاوران املاک عنوان می کردند که این رشد قیمت تا حدودی غافلگیرکننده بود.

لطفی یکی از اعضای هیات مدیره اتحادیه املاک گفت: تمام دود این رشد قیمت مسکن که مشخص نیست بر چه مبنایی صورت گرفته به چشم املاکی ها می رود چرا که همگان تصور می کنند که افزایش قیمت مسکن کار املاکی ها است در صورتی که با افزایش قیمت مسکن رکود معاملات در بازار حاکم می شود.

قدرت خرید متقاضیان مسکن پایین است؛ چرا قیمت ها رشد کرد؟

برخی از املاکی ها نیز معتقد هستند که جو روانی ایجاد شده در بازار مسکن در دو ماه اول زمستان تا حدودی شک برانگیز است. مگر نه اینکه قدرت خرید متقاضیان مسکن پایین است پس چرا قیمت‌ها رشد کرده است؟

صفری یکی از مشاوران املاک در منطقه جنوب تهران، گفت: از روزی که شهرداری سختگیری زیادی برای ساخت و ساز کرده قیمت واحدهای مسکونی نوساز گران تر شده است.

او می‌گوید: اگر روند ساخت و ساز بدین شکل کاهشی باشد بدون شک قیمت مسکن در روزها و ماه‌های آتی باز هم افزایش می یابد.

این مشاور املاک ادامه داد: این روزها سازندگان مسکن به جای اینکه با تجمیع زمین بتوانند یک ساختمان هفت طبقه احداث کنند شهرداری به آنها مجوز شش طبقه هم به سختی می دهد؛ وقتی سازنده سودی در ساخت و ساز نداشته باشد بدون تردید از ورود به عرصه ساخت خودداری می کند.

برخی از فعالان بازار مسکن نیز می گویند که سوداگران مسکن ظاهرا این روزها با همدستی برخی از بساز بفروش‌ها قصد دارند با این حربه که قیمت تمام شده مسکن افزایش یافته قیمت مسکن را گران کنند.

جوسازی بساز بفروش ها برای بالا بردن قیمت مسکن موضوع تازه ای نیست

در این خصوص سعید سعیدیان رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران با بیان اینکه رشد قیمت مسکن و قیمت تمام شده جوسازی سازنده ها است گفت: جوسازی بساز بفروش ها برای بالا بردن قیمت مسکن موضوع تازه ای نیست.

به نظر می رسد نبود قانون مالیات بر عایدی سرمایه باعث شده تا این روزها دوباره سوداگران در بازار مسکن خودنمایی کرده و جولان بدهند.

اما سوداگران چه کسانی هستند؟ در دوره ای از روزهایی که قیمت مسکن لحظه ای افزایش می یافت انگشت اتهام به سمت بانک ها بود. نکته ای که اخیرا فرزانه اصلانی مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز به آن اشاره کرده و گفت که ورود برخی بانکها به بخش مسکن منجر به بیشتر شدن تعداد واحدهای خالی از سکنه و حتی رشد قیمت شده است.

موضوعی که بارها رئیس اتحادیه مشاوران املاک به آن اذعان کرده و گفته بود بزرگترین سوداگران مسکن بانک‌ها هستند و هیچ سوداگری بالاتر از سوداگری بانک‌ها در دهه اخیر وجود نداشته است و گرانی مسکن تماماً به خاطر بنگاه‌داری بانک‌ها بوده است.

وی حتی گفته بود که ساخت و ساز بانک‌ها براساس قانون ممنوع است پس باید مجلس در این خصوص ورود کند.

رشد قیمت مسکن با اقتصاد خانوار همخوانی ندارد

اما دبیر کانون انبوه سازان معتقد است که رشد قیمت مسکن با اقتصاد خانوارها هیچ همخوانی ندارد.

فرشید پورحاجت دبیر کانون انبوه سازان در پاسخ به این سئوال که چرا علیرغم اینکه قدرت خرید مسکن کاهش یافته اما قیمت مسکن در دو ماه نخست زمستان افزایشی بود گفت: تولید مسکن زمان‌بر است و وقتی این واحدهای مسکونی تا زمان عرضه به بازار آماده شوند می‌بینیم که قیمت تمام شده رو به افزایش گذاشته است و رشد قیمت مسکن نیز موضوعی عادی جلوه می‌کند.

وی افزود: حال سوال این است که آیا رشد قیمت مسکن با اقتصاد خانوار همخوانی دارد؟ همه به این عدم همخوانی اذعان دارند.عبور از مرز 14 میلیون تومان برای متوسط قیمت مسکن نشان می دهد که خرید مسکن برای اقشار مختلف جامعه کار سخت و دشواری است.

3 راهکار کنترل قیمت مسکن

پورحاجت ادامه داد: اگر چه با این وضعیت رشد قیمت نهاده های تولید مسکن باید پذیرفت که قیمت ها واقعی هستند اما این را هم باید اذعان کرد که قیمت ها در حد توان خرید متقاضیان مصرفی و واقعی مسکن نیست.

او می گوید: دولت 3 راه برای کنترل قیمت مسکن دارد .اولین راهکار بالا بردن درامد و حقوق و دستمزدها از سوی دولت است. دومین راهکار تسهیل فضای کسب و کار و صنعتی سازی و سومین راهکار پرداخت تسهیلات مناسب به ساخت و ساز وخرید مسکن است.

پورحاجت گفت: اگر صنعتی سازی مورد تشویق قرار بگیرد قطعا بدون شک قیمت تمام شده مسکن کاهش می یافت و قیمت مسکن با اقتصاد خانوار همخوانی می کرد اما وزارت راه و شهرسازی درباره عمل به این قانون کوتاهی کرده است.

وی ادامه داد:اگر قیمت تمام شده مسکن مهر را با قیمت مسکن ملی مقایسه کنید خواهید دید چقدر تفاوت قیمتی در این دو طرح وجود دارد که اصلا قابل مقایسه با یکدیگر نیستند.

برنامه های میان مدت و بلند مدت برای کاهش قیمت تمام شده و بالا بردن قدرت خرید

اما فردین یزدانی کارشناس اقتصاد مسکن با تاکید بر اینکه در کوتاه مدت نمی توان برای بالا بردن قدرت خرید مسکن اقدام کرد گفت: برنامه های میان مدت و بلند مدت برای کاهش قیمت تمام شده تولید می تواند به مرور قدرت خرید متقاضیان مسکن را بالا ببرد.

یزدانی تصریح کرد: قبلا هم بارها گفته ام دولت نمی تواند اقدامی برای بالا بردن قدرت خرید متقاضیان مسکن در کوتاه مدت انجام دهد پس وقتی رشد منفی در اقتصاد داریم اعطای تسهیلات تنها برای خرید نیز موجب افزایش قیمت می شود.

وی با تاکید بر اینکه بالا بردن تسهیلات خرید مسکن می تواند منجر به رشد قیمت شود گفت: دولت می‌تواند با ارائه برنامه‌های میان مدت و بلند مدت نسبت به بالا بردن قدرت خرید مسکن اقدام کند و این برنامه می‌تواند در راستای کاهش قیمت تمام شده مسکن پیاده شود.

وی افزود: وقتی قیمت تمام شده مسکن برای سازندگان کاهش یابد علاوه بر اینکه عرضه مسکن پاسخگوی تقاضا خواهد شد بلکه بازار مسکن به نوعی رقابتی شده و عرضه مسکن افزایش می یابد. حال در این وضعیت قدرت خرید مسکن هم به مرور خود را با وضعیت وفق داده و خود را با آن هماهنگ خواهد کرد.

افزایش قدرت خرید متقاضیان با کمک صنعتی سازی

مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز در پاسخ به این سوال که چگونه قدرت خرید متقاضیان مسکن افزایش می یابد گفت: اگر دولت قصد دارد قدرت خرید متقاضیان مسکن را بالا ببرد، باید در کنار پرداخت تسهیلات مناسب مسکن به صنعتی سازی به گونه ای توجه کند که باعث شود تا ساخت و ساز از حالت سنتی سازی خارج شود.

وی افزود: وقتی زمان ساخت و ساز کاهش می یابد قیمت تمام شده نیز برای سازندگان روند نزولی به خود می گیرد و در نتیجه سازنده ها نمی توانند مسکن را با این فرض که قیمت تمام شده بالا رفته است گران به فروش برسانند.

به نظر می رسد این روزها برخی سوداگران و برخی سازنده ها در تلاش هستند تا علیرغم پایین بودن قدرت خرید متقاضیان قیمت تمام شده مسکن را بالا جلوه دهند تا به نوعی بر طبل گرانی مسکن بکوبند.

فارس