سیاست پرداخت وام اجاره چه تبعاتی خواهد داشت؟

به گزارش اخبار ساختمان، بانک مرکزی دیروز در بخشنامه ای شرایط پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن در سال 1401 را به بانک های عامل ابلاغ کرد. در قالب این ابلاغیه برای سومین سال متوالی، وام کمک ودیعه مسکن در سال 1401 با سقف های جدید به مستاجرهای متقاضی پرداخت خواهد شد.

در اطلاعیه ای که روز گذشته از سوی بانک مرکزی به بانک ها ابلاغ شد، آمده است: «تسهیلات کمک ودیعه مسکن با نرخ مصوب شورای پول و اعتبار، دوره بازپرداخت حداکثر پنج سال، در سقف های فردی 60، 45 و 35 میلیون تومان به ترتیب در تهران، مراکز استان ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت و سایر شهرها و از محل منابع بانکی موضوع ماده (4) قانون جهش تولید مسکن (در سقف کلی 40 هزار میلیارد تومان در سال 1401) اعطا شود.» نرخ سود این تسهیلات هم 18 درصد تعیین شده است.

این ابلاغیه به معنای تمدید سه باره یکی از دو سیاست اشتباهی است که از سال 99 در بازار اجاره مسکن عملیاتی شد. اگرچه هدف و نیت سیاستگذار مسکن از طراحی این دو سیاست که یکی «پرداخت وام ودیعه به مستاجرها» و دیگری «سقف گذاری دستوری برای افزایش اجاره بها» است، کمک به مستاجرها، کاستن از فشار اجاره‌‌نشینی و تنظیم بازار اجاره بود، اما در عمل این دو سیاست بنا به دلایلی که در ادامه شرح داده خواهد شد، موفقیت‌آمیز نبود و در برخی موارد حتی با نتیجه عکس و متضاد با هدفی که برای آن طراحی شده بود، همراه شد.

پذیرش مجدد یک سیاست اشتباه در بازار اجاره

از سال 99 و همزمان با تشدید شیوع ویروس کرونا، دولت برای حمایت از مستاجران به عنوان یکی از اقشار آسیب پذیر جامعه، مصوب کرد موجران تنها مجوز افزایش اجاره بهای مسکن تا سقف 25 درصد در تهران، 20 درصد در مراکز استان ها و شهرهای بزرگ با جمعیت بیش از 200‌ هزار نفر و 15 درصد در سایر شهرها دارند.

این سیاست در سال 1400 نیز اجرا شد. اما هم در سال 99 و هم در سال 1400، به طور متوسط اجاره بها حول و حوش دو برابر سقف های مصوب رشد کرد. سال گذشته با وجود اجرای این سیاست، اجاره بها هم در شهر تهران و هم در سایر شهرها حول و حوش 50 درصد نسبت به سال 99 افزایش یافت. این آمار به تنهایی سند شکست اجرای این سیاست دستوری در بازار اجاره است.

از سوی دیگر، تعداد زیادی از موجران به دلیل اعمال ضوابط سختگیرانه در بازار اجاره از جمله منع آنها برای دریافت حکم تخلیه، از عرضه واحدهای خود به بازار اجاره خودداری کردند. این اقدام، حجم و تعداد واحدهای فریزشده و خالی از سکنه را در بازار مسکن افزایش داده است.

دومین سیاستی که از سال 99 و با نیت حمایت از مستاجرها در بازار اجاره اجرایی اما آن‌‌ هم با شکست مواجه شد، سیاست پرداخت وام ودیعه مسکن به مستاجرها برای تامین بخشی از هزینه اجاره نشینی بود.

این سیاست، هم‌‌اکنون برای سومین سال متوالی تمدید شده است. قرار است امسال هم مانند دو سال قبل وام ودیعه مسکن به مستاجرها پرداخت شود.

اما این سیاست و نحوه اجرای آن مطابق با تعاریف موجود در ادبیات اقتصادی و براساس منطق اقتصادی به معنای پول پاشی در بازار اجاره نشین هاست که در نهایت نتیجه آن ضد هدف تعریف شده خواهد بود یا به عبارتی منجر به تشدید تورم عمومی، رشد هزینه اجاره نشینی و زیان دیدگی عموم مردم و ب ویژه مستاجرها می شود.

بانک مرکزی روز گذشته با پذیرش مجدد این سیاست اشتباه به 20 بانک دولتی، تخصصی و تجاری ماموریت داد در مجموع 40 هزار میلیارد تومان به عنوان تسهیلات ودیعه مسکن به مستاجران مشمول، پرداخت کنند.

هدف دولت و سیاستگذار پولی از اجرای این سیاست کمک به مستاجران کم درآمد و کم توان برای تامین بخشی از هزینه اجاره مسکن آنها است.

نجات بازار با وام ودیعه امکانپذیر است؟

این سیاست اشتباه در حالی برای سومین سال متوالی مصوب شده و اجرا می شود که چند سوال مهم در ارتباط با آن مطرح است. آیا این تدارک تسهیلاتی که در شکل پرداخت تسهیلات تکلیفی به بانک ها ابلاغ شده است عایدی موثر و مناسبی را برای مستاجران به همراه خواهد داشت؟ یا حداقل عایدی را متوجه آنها خواهد کرد؟ عایدی مستاجران از اجرای این سیاست باید این باشد که دست‌‌کم بخشی از هزینه اجاره‌‌بها را پوشش دهد؛ این تسهیلات به جامعه هدف یعنی مستاجران کم درآمد و نیازمند برسد و از سوی دیگر بازار اجاره را از نابسامانی و تورم شدید نجات دهد؟ از سوی دیگر آیا این اقدام هزینه اجاره نشینی را کاهش خواهد داد؟

در پاسخ به سوال اول یعنی این سوال که آیا این اقدام عایدی موثری و مناسبی را برای مستاجران به همراه خواهد داشت باید گفت خیر. متوسط مبلغ اجاره  ماهانه هر مترمربع مسکن در کشور براساس آمار تابستان سال گذشته و با لحاظ افزایش حول و حوش 50 درصدی، هم‌‌اکنون حدود 30 هزار تومان برآورد می شود.

به این ترتیب، براساس آمارهای رسمی و برآوردهای به عمل آمده از رقم فعلی اجاره بهای مسکن در کشور، هم‌‌اکنون مستاجران به طور متوسط ماهانه سه میلیون تومان به عنوان اجاره بهای یک واحد مسکونی معمولی با مساحت 100 مترمربع، در کشور پرداخت می کنند.

اقساط وام 45 میلیونی ودیعه به عنوان متوسط مبلغ وامی که برای پرداخت به مستاجران به بانک ها ابلاغ شده است، با طول دوره بازپرداخت پنج ساله و نرخ سود 18 درصد تعیین شده نیز حول و حوش یک میلیون و 500 هزار تومان است.

این وام حدود 40 درصد از هزینه اجاره نشینی را به‌طور متوسط در کشور پوشش می دهد. حتی در صورت پوشش 50 درصدی و در حالی که رقم قسط ماهانه وام ودیعه مسکن حول و حوش یک و نیم میلیون تومان است، باز هم متقاضی باید همان رقم سه میلیون تومان ماهانه را در قالب اجاره بهای ماهانه به علاوه اقساط ماهانه وام پرداخت کند. یعنی در خوش بینانه ترین حالت، اگر وام 45 میلیون تومانی، یک و نیم میلیون تومان از اجاره بهای ‌‌ماهانه را پوشش دهد، باز هم مستاجر باید یک و نیم میلیون تومان را نه به عنوان اجاره که به عنوان قسط ماهانه پرداخت کند. یعنی مجموع هزینه اجاره نشینی برای وی همان سه میلیون تومان در ماه خواهد شد.

در حالت واقع بینانه تر مستاجر در شرایط فعلی و به دلیل رشد شدید اجاره بها نه تنها ناچار به پرداخت همان مبلغ سه میلیون تومانی اجاره بهای ماهانه خواهد بود بلکه به دلیل دریافت وام و استفاده از آن برای تامین مبلغ ودیعه، ‌‌باید یک و نیم میلیون تومان دیگر هم به عنوان قسط ماهانه پرداخت کند.

بنابراین مشاهده می شود که نه تنها این وام عایدی مناسبی را در تدارک بخشی از اجاره بها به همراه ندارد بلکه دست‌‌کم در برخی موارد منجر به افزایش هزینه مستاجران برای اجاره نشینی می شود. در واقع در بهترین حالت مستاجر چه وام بگیرد و چه نگیرد باید همین مبلغ متوسط سه میلیون تومانی را بابت تامین هزینه اجاره نشینی پرداخت کند.به این ترتیب مشاهده می‌شود که این وام هزینه اجاره‌‌نشینی را کاهش نمی‌دهد.

خطر استقراض بانک ها از بانک مرکزی

از سوی دیگر این سیاست که در قالب تسهیلات تکلیفی به بانک ها ابلاغ شده است منجر به نجات بازار اجاره از نابسامانی هم نخواهد شد. تجربه نشان داده است که بانک ها تسهیلات تکلیفی را از منابع داخلی پرداخت نمی کنند؛ در چنین شرایطی دولت ناچار به درخواست تامین منابع این تسهیلات از محل استقراض خواهد شد؛ یعنی بانک‌ها این منابع را از محل استقراض از بانک مرکزی تامین خواهند کرد.

در واقع تجربه نشان داده است تسهیلات تکلیفی در بخش مسکن که به بانک ها ابلاغ می شود یا به طور کلی پرداخت نمی شود یا منابع آن از محل استقراض از بانک مرکزی تامین می‌شود.

بررسی ها نشان می دهد، سال گذشته یک‌سوم از کل تسهیلاتی که در قالب وام ودیعه (یک‌سوم از مبلغ 10 هزار میلیارد تومانی که پارسال به عنوان اعتبار وام ودیعه مسکن در نظر گرفته شده بود)، از محل کاهش سپرده قانونی بانک ها نزد بانک مرکزی تامین شد.

این مدل به معنای اعمال سیاست انبساط پولی است که خود منجر به رشد نقدینگی و تورم عمومی در اقتصاد خواهد شد. پیش بینی ها و تجارب گذشته نشان می‌دهد علاوه بر اینکه در سال جاری نیز بخشی از منابع مالی پرداخت وام ودیعه مسکن از محل کاهش سپرده قانونی بانک‌ها نزد بانک مرکزی تامین خواهد شد، به احتمال زیاد بخش دیگری نیز از محل استقراض تامین می‌شود.

به ویژه آنکه سقف کلی این تسهیلات از 10 هزار میلیارد تومان سال گذشته، امسال به 40 هزار میلیارد تومان افزایش یافته است؛ یعنی نسبت به پارسال چهار برابر شده است!

تبعات پول پاشی در بازار اجاره چیست؟

کارشناسان حوزه مالی این اقدام را به نوعی پول پاشی به بازار اجاره می دانند که خود منجر به رشد نقدینگی و تورم عمومی و به دنبال آن تورم اجاره خواهد شد.

مطابق با یک تعریف ساده اقتصادی از پول پاشی که دکتر موسی غنی‌‌نژاد، اقتصاددان، در یکی از سرمقاله‌های خود به آن اشاره کرده است، منظور از پول‌‌پاشی، سیاست های ناظر بر «کمک» به تولید و رشد اقتصادی است که با اجبار نظام بانکی به اعطای اعتبارات ارزان‌‌قیمت با ضوابط سهل انگارانه صورت می‌گیرد و در عمل به شکل سیاست پولی بی رویه انبساطی موجب افزایش پایه پولی و نقدینگی نمایان می‌شود.

این سیاست طبیعتا به تورم دامن می‌‌زند و دولت مقصر اصلی در این میان است. واژه هایی که در این تعریف ساده از پول‌‌پاشی به کار برده شده است دقیقا برای سیاست پرداخت وام ودیعه مسکن نیز مصداق دارد. در این تعریف به اجبار نظام بانکی به اعطای اعتبارات با ضوابط سهل‌‌انگارانه و سیاست پولی بی‌رویه انبساطی اشاره شده است که در برنامه پرداخت وام ودیعه نیز مشاهده می‌شود.

تجارب گذشته نیز نشان می‌دهد، در پی پول‌پاشی و اجرای سیاست های تکلیفی در حوزه تسهیلات مسکن، نه تنها عایدی مدنظر سیاستگذار تامین نشده است، بلکه این اقدام خود را در شکل افزایش تورم نشان داده و به ضد هدف تبدیل شده است.

تجربه دو سال اخیر در بازار اجاره مسکن نیز این شرایط را نشان می دهد. با وجود اجرای دو سیاست پرداخت وام ودیعه مسکن و همچنین سقف گذاری دستوری برای افزایش اجاره بها، سال گذشته متوسط اجاره بها به‌طور کم سابقه و حتی بی سابقه ای افزایش یافت و حول و حوش 50‌ درصد رشد کرد.

این میزان رشد در برخی مناطق شدیدتر نیز بود. تحقیقات میدانی نیز از ادامه رشد شدید اجاره بهای مسکن در سال جاری خبر می دهد. اما در پاسخ به این سوال که آیا این تسهیلات حتی به فرض برخورداری از کارآیی به جامعه هدف اصابت خواهد کرد یا خیر باید به تجارب دو سال گذشته رجوع کرد.

پارسال، جمع زیادی از مستاجران کم‌‌درآمد به دلایل مختلف از جمله جواب کردن آنها از سوی بانک ها با ضوابط دشوار و نامتعارف برای دریافت این تسهیلات، موفق به استفاده از این وام نشدند. در مقابل برخی با اجاره نامه های صوری، استفاده از رانت و رابطه های نامتعارف و در شرایطی که نیازی به استفاده از این تسهیلات نداشتند، این وام را دریافت کردند.

گفته می شود که ظاهرا یک علت اینکه سقف وام اجاره در مراکز استان ها و سایر شهرها مبلغ پنج میلیون تومان اضافه تر از پارسال شده، اما تسهیلات ودیعه 70 میلیون تومانی سال گذشته تهران به 60 میلیون تومان در 1401 کاهش یافته است، نیز همین موضوع است.

به نظر می رسد سیاستگذار برای آنکه افرادی که نیازی به این تسهیلات ندارند انگیزه ای برای استفاده از رانت و روابط غیرمتعارف برای دریافت این وام نداشته باشند این مبلغ را در پایتخت کاهش داده است. هر چند هزینه اجاره نشینی در تهران به مراتب بیشتر و سنگینتر از سایر شهرهاست و این تصمیم محل سوال و اما و اگر است.

از سوی دیگر گفته می شود یک دلیل دیگر کاهش سقف تسهیلات ودیعه مسکن در تهران آن است که تعداد بیشتری از متقاضیان بتوانند از این تسهیلات در سال 1401 نسبت به 1400 استفاده کنند. این موضوع نیز اما و اگرهای خاص خود را دارد.

با توجه به اینکه هم‌‌اکنون میانگین حداقلی رهن کامل یک آپارتمان 100 مترمربعی در شهر تهران دست‌‌کم 300 میلیون تومان است، وام 60 میلیون تومانی به‌طور متوسط هزینه 20 درصد از رهن چنین واحدی را تامین خواهد کرد و عملا اثربخشی کامل نخواهد داشت. به ویژه آنکه هزینه قسط ماهانه این وام نیز به هزینه اجاره‌‌ ماهانه اضافه خواهد شد.

بنابراین افزایش دامنه شمول، زمانی که وام از سقف مناسب و کارآ برخوردار نباشد، با نرخ سود یارانه‌‌ای پرداخت نشود و مبلغ قسط آن برای خانوارها بالا باشد، نمی تواند کمکی به مستاجرها و بازار اجاره کند.

با توجه به مجموع آنچه گفته شد فاکتور این پول‌‌پاشی در بازار اجاره عملا به پای عموم مردم و به‌ویژه خود مستاجرها نوشته خواهد شد. چرا که تبعات تورمی ناشی از این پول‌‌پاشی، منجر به افزایش تورم عمومی در وهله اول و به دنبال آن افزایش تورم اجاره خواهد شد.

در واقع نه تنها تبعات تورمی پول‌پاشی منجر به افزایش بهای کالاها و خدمات در جامعه خواهد شد، بلکه این تورم دامن بازار اجاره را نیز خواهد گرفت و هزینه اجاره نشینی افزایش خواهد یافت.

از سوی دیگر در شرایطی که هم‌‌اکنون به دلیل افزایش تعداد مستاجرها ناشی از جهش قیمت مسکن و کاهش عرضه مسکن اجاره ای به دلیل ضوابط دستوری تعیین نرخ افزایش اجاره و منع موجران از دریافت حکم تخلیه، شرایط برای مستاجرها دشوارتر شده است، پول‌‌پاشی به این بازار، قدرت چانه‌زنی مستاجرها در برابر موجران باقی مانده در بازار را کاهش می‌دهد.

در واقع همین تسهیلات خود می تواند به عنوان عاملی برای افزایش اجاره بها از سوی برخی از موجران عمل کند. انتظار می رفت سیاستگذار مسکن در مقطع فعلی، از راهکارهای موثرتری برای کمک به مستاجرها و ساماندهی بازار اجاره استفاده کند.

به کارگیری اهرم های موثر مالیاتی مانند مالیات سالانه بر املاک مسکونی یک راهکار فوری برای افزایش عرضه واحدهای مسکونی فریز شده و خالی از سکنه به بازار مسکن در کوتاه ترین زمان ممکن و در نتیجه برخورداری مستاجرها از عواید ناشی از آن است.

دنیای اقتصاد