بافت فرسوده شهری قربانی مداخله دولت شده است

به گزارش اخبار ساختمان، با محو شدن بافت فرسوده از تابلوی سرمایه گذاری ساختمانی، آمارها از شکست نوسازی هسته ارزان عرضه مسکن به مسکن دولتی به عنوان قربانی اول سیاست مسکن سازی در بیرون شهرها، خبر می دهد.

آمارهای بانکی از وضعیت وام دهی به متقاضیان ساخت مسکن در بافت های فرسوده (متقاضیان نوسازی) نشان دهنده محو شدن هسته ارزان عرضه مسکن از تابلوی مسکن دولتی است.

هسته ارزان بازار مسکن در شهرها در واقع همان بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری است که به دلیل پایین تر بودن سطح قیمت مسکن در آنها نسبت به سایر مناطق مصرفی، کانون عرضه واحدهای مسکونی ارزان قیمت، هم به بازار فروش و هم اجاره مسکن هستند.

در واقع این مناطق، محله هایی هستند که هم خریدار مصرفی و هم مستاجرهای کم‌‌‌درآمد با دشواری کمتری نسبت به سایر مناطق و محلات، ‌‌‌توان خرید یا اجاره مسکن را در آنها دارند.

مناطقی که سهم قابل توجهی از معاملات خرید مسکن را به خصوص در سال های اخیر که قیمت مسکن با جهش همراه شد به خود اختصاص داده اند و این موضوع نشان دهنده آن است که نه تنها نباید این مناطق از تابلوی مسکن دولتی و از برنامه های ساخت و ساز حذف و محو شوند بلکه باید همه شرایط، مشوق ها و حمایت ها با اولویت ساخت و ساز در آنها اختصاص یابد.

با این حال، شواهد و واقعیت های آماری از وضعیت ساخت و ساز در بافت های فرسوده روایت متفاوتی را ارائه می کند. در شرایطی که هم اکنون عمده حمایت ها، مشوق ها و تمرکز برنامه های ساخت مسکن از سوی دولت در کلانشهرها که اتفاقا کانون بافت های فرسوده کشور هستند، به مناطق خارج از این شهرها انحراف پیدا کرده است، ‌‌‌سهم بافت فرسوده در معاملات مسکن همچنان رو به افزایش است.

در حالی که ساخت و ساز و ارائه تسهیلات در این مناطق روندی کاملا متفاوت داشته و سیر نزولی طی کرده است. آمارهای شبکه بانکی کشور نشان می دهد در 9 ماه 1400، از مجموع 280‌ هزار واحد مسکونی که در شهرهای کشور مجوز ساخت و ساز دریافت کرده اند تنها 1725 واحد مسکونی در بافت های فرسوده تسهیلات نوسازی دریافت کرده اند.

از آنجا که بخش عمده سرمایه گذارها و سازنده ها در بافت های فرسوده از بازوی تسهیلاتی یا همان امکانات وام نوسازی استفاده می کنند و همچنین تاکنون آماری از روند نوسازی بافت های فرسوده در سال گذشته از سوی دولت منتشر نشده است می توان نتیجه گرفت که با احتساب آمار بانکی، سال گذشته تنها 6/ 0‌ درصد از واحدهای ساخته شده در کشور در بافت فرسوده بوده اند.

این در حالی است که سهم این مناطق در معاملات مسکن به خصوص در کلانشهرها افزایش یافته است. به عنوان نمونه، سهم بافت فرسوده از کل معاملات خرید مسکن شهر تهران که در سال 96 یعنی سال قبل از جهش اخیر قیمت مسکن معادل 36‌ درصد بود هم اکنون به 45‌ درصد افزایش یافته است.

این موضوع به این معناست که جهش قیمت مسکن باعث شده است تا تقاضای مصرفی برای خرید مسکن ارزان قیمت به هسته ارزان شهرها هدایت شود. این موضوع نه تنها درباره شهر تهران که در سایر شهرها به‌خصوص کلانشهرها و شهرهای بزرگ مصداق دارد.

همچنین آمارهای رسمی حاکی است هم اکنون میانگین قیمت مسکن در بافت های فرسوده شهر تهران حدود 60 تا 65‌ درصد ارزان تر از سایر مناطق شهر تهران است. همین موضوع نشان می دهد به‌رغم انحراف سیاست های دولت به ساخت مسکن در حومه شهرها، ‌‌‌کانون تقاضای مسکن ارزان قیمت اتفاقا در دل شهرها و در هسته درونی و فرسوده آنها قرار دارد.

با این حال، حمایت ها، سیاست ها و تمرکز دولت بر مسکن دولتی در شهرهای بزرگ باعث شده است به جای آنکه جبهه اصلی مسکن سازی در دل بافت های فرسوده و درون هسته ارزان قیمت عرضه مسکن شهرها متمرکز شود، به بیرون از شهرها کشیده شود و جبهه جدید در بیرون از شهرها تشکیل شود.

با استناد به آمارهای رسمی بانکی و از آنجا که هم‌‌‌اکنون تقریبا بخش زیادی از سازنده‌‌‌ها و سرمایه گذاران ساختمانی در بافت های فرسوده از بازوی وام نوسازی استفاده می‌کنند سال گذشته بانک ها تنها 1725 فقره وام نوسازی پرداخت کرده اند؛ البته آمارهای مربوط به تعداد تسهیلات پرداختی و تعداد واحدهای ساخته شده در بافت های فرسوده در سال های 98 و 99 نشان می دهد تقریبا از هر پنج واحد ساخته شده در این بافت ها یک واحد وام نوسازی دریافت کرده اند.

در هر کدام از این سال ها بنا بر اعلام دولت و بر اساس آمارهای دولتی حول و حوش 50‌ هزار واحد مسکونی در بافت های فرسوده احداث شده است. در حالی که در سال 98 معادل 15‌ هزار و 782 فقره وام نوسازی و در سال 99 معادل 10‌ هزار و 951 فقره وام پرداخت شده است که با احتساب اینکه در سال 98 معادل 395‌ هزار واحد مسکونی و در سال 99 معادل 491‌ هزار واحد مسکونی در کل کشور احداث شده است می توان نتیجه گرفت تنها چهار ‌درصد واحدهای ساخته شده کل کشور در سال 98 وام نوسازی دریافت کرده اند و همچنین این موضوع در سال 99 معادل 2‌ درصد کل واحدها بوده است.

با محاسبه آمار اعلام شده از سوی دولت نیز می توان اعلام کرد از مجموع کل ساخت و سازهای کشور تنها حدود 12‌ درصد واحدهای ساخته شده در سال 98 و 10‌ درصد کل واحدها در سال 99 در بافت فرسوده بوده است.

حال اگر در سال 1400 نیز همین الگو یعنی استفاده تنها یک واحد از هر پنج واحد از وام نوسازی صادق باشد باز هم سهم نوسازی واحدهای فرسوده از کل ساخت و ساز کشوری در سال گذشته معادل سه درصد خواهد بود. علت این موضوع یعنی استفاده هر یک واحد از هر پنج واحد، از وام نوسازی، به سطح ناکافی وام نوسازی در سال های اخیر نسبت به هزینه های ساخت و ساز برمی‌‌‌گردد.

سقف وام نوسازی برای شهر تهران در سال های 98 و 99 معادل 50‌ میلیون تومان و در سایر شهرها 30 تا 40‌ میلیون تومان بود که برای سرمایه گذار و سازنده وامی غیرجذاب محسوب می شود. این سقف بعد از افزایش در سال 1400 به 120 ‌میلیون تومان برای تهران و 100 و 80‌ میلیون تومان برای سایر شهرها رسید.

در حالت حداقلی، دست‌‌‌کم باید 30‌ درصد کل ساخت و سازهای کشور در بافت های فرسوده انجام شود؛ این در حالی است که با توجه به سهم بیش از 40‌ درصدی بافت های فرسوده در معاملات مسکن شهر تهران در حالت مطلوب و ایده‌‌‌آل باید حداقل نیمی از ساخت و سازها در بافت های فرسوده باشد.

این سهم در بهترین حالت درسال گذشته به پنج درصد هم نرسیده است و معادل سه ‌درصد برآورد می شود. این موضوع به معنای محو شدن بافت های فرسوده از تابلوی سرمایه گذاری ساختمانی و شکست جبهه ساخت، عرضه و خرید مسکن ارزان از مسکن دولتی است. در واقع جبهه ساخت و خرید مسکن ارزان در بافت های فرسوده را می‌توان به عنوان قربانی اول مسکن دولتی معرفی کرد.

علت کاهش سهم بافت فرسوده از ساخت و سازها چیست؟

محو شدن بافت فرسوده از آمار سرمایه گذاری ساختمانی در حالی نشان دهنده قربانی شدن بازار ساخت و عرضه مسکن در هسته ارزان ملکی در داخل شهرهاست که هم‌‌‌اکنون عمده حمایت‌ها، مشوق ها و تمرکز طرح خانه سازی دولتی به ساخت و ساز در خارج از شهرها اختصاص یافته است.

علت کاهش سهم بافت های فرسوده از ساخت و سازهای کشوری به خصوص در سه سال اخیر به این انحراف سیاستی در بازار مسکن مربوط می‌شود. به صورت خودکار سازنده‌‌‌ها تمایل به سرمایه گذاری در مناطقی دارند که ریسک کمتری برای آنها داشته باشد.

در مسکن دولتی و خانه سازی در بیرون شهرها هم اکنون بالاترین سقف تسهیلات ساخت و خرید مسکن، تضمین فروش و آورده نقدی متقاضیان که در حکم وام صفر‌ درصدی برای سازنده هاست اختصاص یافته است. ضمن اینکه به دلیل به روزرسانی قیمت ساخت متناسب با تورم ساختمانی در طرح های خانه سازی دولتی، عملا این سازنده‌‌‌ها گارانتی تورم ساختمانی نیز دارند. از این رو تمایل به ساخت در هسته های درونی و فرسوده شهرها کاهش می یابد.

این شرایط نشان دهنده شکست جبهه مسکن ارزان به مسکن دولتی است. شرایطی که به اعتقاد کارشناسان شهری و صاحبنظران مسکن عواقب ناگواری را برای شهرها، بازار مسکن ومتقاضیان واحدهای مسکونی و حتی دولت به همراه دارد.

انتخاب بدترین راه برای حل مسائل شهری

فردین یزدانی، کارشناس ارشد مسکن نیز در این باره گفت: برنامه های تامین مسکن یادآور یک جمله مهم در مباحث مربوط به برنامه ریزی شهری است. در برنامه ریزی های شهری و در برخی دیگر از حوزه های مرتبط، این جمله که بدترین راه برای حل مسائل شهری ساده‌‌‌ترین راهکار و بهترین راه، سخت ترین مسیر است، کاربرد زیادی دارد.

نگاهی به برنامه های تامین مسکن نشان می دهد سیاستگذار همواره به سراغ ساده ترین راه که اتفاقا بدترین راهکار است، رفته است و هم‌‌‌اکنون نیز مشاهده می‌شود که موضوع الحاق اراضی خارج از محدوده شهرها به شهرها، به عنوان ساده ترین و در عین حال بدترین راه حل مورد توجه سیاستگذار مسکن قرار گرفته است.

در حالی که عملکردها در حوزه نوسازی بافت های فرسوده در عین‌‌‌حال که مسیر سخت‌‌‌تر اما بهترین راهکار تامین مسکن است، بسیار ضعیف است.

یک پیش شرط مهم تسریع جریان نوسازی بافت های فرسوده و استفاده از ظرفیت های این بافت ها برای تامین مسکن آن است که پیمایشی دقیق از موانع پیش روی سرمایه گذاری و ساخت در بافت های فرسوده انجام شود؛ تاکنون هیچ پیمایش مفصل، جامع و کاربردی در این زمینه که منتج به استخراج راهکارها و راهبردهای عملی و اجرایی در این بافت‌‌‌ها شود انجام نشده است.

در واقع هیچ برآورد مستند و دقیقی که نشان دهد مشکلات اصلی نوسازی بافت های فرسوده چیست و چگونه می‌توان آنها را برطرف کرد، مشاهده نکرده‌‌‌ام! در چنین شرایطی دولت ها نیز ساده ترین راه ها را که اصلی ترین آن الحاق اراضی خارج از محدوده شهری به شهرهاست، در پیش گرفته‌‌‌اند.

یزدانی افزود: مهم ترین پیامد این موضوع، فراموشی موضوع مهم و ضروری نوسازی بافت های فرسوده است که علاوه بر مساله تامین مسکن در مکان مناسب، مانع از گسترش پهنه‌‌‌های فرسوده شهری و بروز خطرات ناشی از فرسودگی خواهد شد.

وی ادامه داد: از سوی دیگر اجرای سیاست هایی مانند الحاق به محدوده اصلی شهرها در شرایطی که بافت های فرسوده و نوسازی آنها به دست فراموشی سپرده شده است منجر به بروز منفعتی قابل توجه به زمین دارانی می‌شود که اراضی آنها به واسطه اجرای طرح های جدید به محدوده های شهری ملحق می شود؛ این ملاکان، بخشی، دولتی، بخشی عمومی و بخشی زمین‌‌‌داران حقیقی هستند.

این کارشناس ادامه داد: از سوی دیگر به دنبال گسترش محدوده شهر هزینه های مدیریت و نگهداری از شهر دو چندان شده و در بلندمدت هزینه های اقتصادی و اجتماعی گزافی را به شهرها، مدیریت شهری و دولت تحمیل می‌کند. این در حالی است که گسترش پهنه های خطرپذیر شهری به واسطه فراموشی اقدام به نوسازی و عملکرد ضعیف در بافت های فرسوده رویدادی قریب‌‌‌الوقوع است که به محض بروز کوچک ترین مخاطره‌‌‌ای همچون وقوع زلزله می‌تواند پیامدها و اثرات مخرب جبران ناپذیری را در شهرها برجای گذارد.

نوسازی از اولویت خارج شد؟

محمد سعید ایزدی، صاحب‌نظر حوزه مسکن و شهرسازی درباره سقوط سهم بافت فرسوده از ساخت و سازهای مسکونی -مطابق آمارهای بانکی- گفت: موضوع نوسازی بافت های فرسوده شهری و اهمیت آن را باید از دو زاویه مورد بررسی و توجه قرار داد. یکی از زاویه مسکن سازی و موضوع تامین مسکن و دیگری از زاویه مخاطبان طرح نوسازی و اهمیت بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده واقع در قلب شهرها.

وی ادامه داد: شواهد و عملکرد نشان می دهد در سال‌های اخیر بافت های فرسوده شهری و تامین مسکن در این بافت ها از اولویت سیاستگذار مسکن خارج شده است و علاوه بر آن سهم معینی نیز برای بافت های فرسوده از برنامه های تامین مسکن تعیین نشده است. اگر چه صحبت‌‌هایی به صورت جسته و گریخته درباره نوسازی بافت های فرسوده و اختصاص بخشی از برنامه‌‌های تامین مسکن به این موضوع اعلام شده و اعلام می شود اما در سازمان مربوطه نیز به دلیل اینکه از بالادست عملا سهمیه ای مشخص برای این موضوع درنظر گرفته نشده است، شاهد سردرگمی‌‌ و بلاتکلیفی هستیم.

ایزدی تاکید کرد، علاوه بر موضوع تامین مسکن، نوسازی بافت های فرسوده یک موضوع چند وجهی است چرا که اقدام به نوسازی می‌تواند نه تنها حوزه مسکن، بلکه موضوع مقاوم سازی شهری در برابر مخاطرات طبیعی و غیرطبیعی، افزایش ایمنی و تاب آوری شهری، ارتقای زیرساخت‌‌ها و سطح کیفیت زندگی شهروندان و همچنین کاهش جرم و جنایت در شهر را به همراه داشته باشد.

این صاحب نظر شهری افزود: برخی از سیاست های محدود که در حوزه تامین مسکن و نوسازی بافت های فرسوده اعلام شده و در نظر گرفته شده نیز با توان پرداخت گروه هدف نوسازی و مخاطبان نوسازی فاصله دارد. وام هایی برای نوسازی تعریف شده است که بازپرداخت آن در استطاعت ساکنان بافت نیست. این موضوع خود نشان دهنده عدم توجه سیاستگذار به مخاطبان و توانایی‌‌‌‌ها و مشکلات آنها از جمله توان پرداخت آنهاست.

ایزدی همچنین گفت: این در حالی است که عملا تخفیف ها و مشوق های نوسازی نیز از برنامه های مدیریت های شهری حذف شده است که خود این موضوع نشان دهنده آن است که نه تنها نوسازی بافت های فرسوده از اولویت خارج شده بلکه کم توجهی به مخاطبان نوسازی نیز به اوج خود رسیده است. پیامد این وضعیت می تواند به معنای گسترش پهنه های فرسوده شهری و افزایش آسیب های ناشی از آن از ابعاد مختلف باشد.

بیشتر بخوانید: بسته تشویقی برای انبوه سازان در بافت های فرسوده

دنیای اقتصاد