چرا عمر مفید ساختمان ها در ایران پایین است؟

به گزارش اخبار ساختمان، برخلاف ایران که ساختمان های مسکونی در همان اوان کودکی پیر و فرسوده می شوند، اما در کشور‌های اروپایی که قوانین ساخت و ساز بسیار جدی و سختگیرانه است، به ساختمان هایی برمی خوریم که بیش از ۱۰۰ سال عمر داشته و سکونت در آنها همچنان پایدار است.

برای نمونه، براساس اطلاعات درج‌شده در وبسایت رسمی اتحادیه اروپا (ec.europa.eu) وضعیت عمر ساخت و ساز‌های مسکونی در ۲۷ کشور اروپایی بسیار قابل تامل است، به طوری که در انگلیس ۳۶.۶ درصد از ساختمان های مسکونی بین ۷۵ تا ۱۰۰ سال و بیشتر قدمت دارند.

شهرداری ها شریک جرم سیستماتیک عبدالباقی ها

حدود ۶ روز پیش حوالی ظهر روز دوشنبه دوم خردادماه، ساختمان تجاری ۱۰ طبقه متروپل در شهرستان آبادان فرو ریخت. متروپل تا چندی پیش که پرده‌ها کنار نرفته بود؛ به هر واسطه ای به عنوان یک نماد شهری مدرن معرفی می شد و مالک آن ظاهرا چندین جایزه نیز بابت این پروژه عظیم از مسئولان دریافت کرده بود.

در ظاهر موضوع، مسئولان شهرداری آبادان، نظام مهندسی و برخی مسئولان شهرستان آبادان و حتی مسئولان خوزستان ممکن است به عنوان متهمان اصلی این حادثه دلخراش مطرح شوند. اما یک سوال باقی می ماند و آن اینکه منشأ فساد، زد و بند و لابی برای ساخت و ساز‌های این چنینی کجاست؟ درواقع گلوگاه فسادی که منجر به تولد موجود بی رحم و بدقواره ای همچون متروپل آبادان شده، کجاست؟

در گزارش حاضر با مقایسه منابع درآمدی شهرداری های کشور این نتیجه به دست آمد که گلوگاه اصلی فساد و زد و بندی که منجر به تولد ساخت و ساز‌های ناایمن می شود، در ترکیب درآمد‌ها و منابع شهرداری های کشور است.

به عبارتی، درحالیکه در شهر‌های کشور‌های توسعه یافته و اغلب کشور‌های درحال توسعه سهم درآمد شهرداری از عوارض ساخت و ساز و فروش تراکم نیم تا یک درصد بوده، این میزان در شهرداری های کشور ۴۲ تا ۵۰ درصد است.

نکته تاسف بار اینکه، براساس اظهارات محمدرضا رضایی‌کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس، پروژه ساختمان متروپل آبادان به صورت مشارکت بین بخش خصوصی و شهرداری درحال انجام بوده است؛ امری که در هیچ کجای دنیا سابقه نداشته و شهرداری اجازه ورود به بخش هایی که امکان تعارض منافع هست را ندارد.

عمر مفید ساختمان های دنیا چهار برابر ایران

در کشور‌های مختلف آمار‌های مفصلی از وضعیت ساخت و ساز اعم از کیفیت و کمیت ابنیه و عمر ساختمان و شناسنامه ایمنی از سوی دولت و شهرداری ها به صورت عمومی منتشر می شود، اما در ایران آمار‌های رسمی از کیفیت ابنیه چندان قابل استناد و استفاده نیستند. برای مثال وزارت راه و شهرسازی در آخرین آماری که عمر ابنیه مسکونی را به صفر تا پنج سال، ۶ تا ۱۵ سال و ۱۶ سال و بیشتر تقسیم کرده است هیچ تطابقی با استاندارد‌های بین المللی طبقه بندی عمر ساختمان ندارد.

با این حال طبق این آمار، از کل ساختمان های مسکونی کشور حدود ۴۵ درصد آنها بیش از ۱۶ سال بوده اند. ۲۵ درصد زیر ۶ سال و ۳۰ درصد نیز ۶ تا ۱۵ سال عمر داشته اند. گزارش دیگر، مربوط به مرکز آمار ایران است که می گوید ۵۷ درصد از واحد‌های مسکونی کشور دارای سازه مستحکم بوده و بادوام محسوب شده و ۴۳ درصد مابقی، فاقد استحکام و غیرایمن هستند.

آمار دیگر ازسوی شرکت بازآفرینی شهری ایران منتشر شده که طبق آن، تا پایان سال ۱۳۹۸ حدود ۲۱ میلیون نفر از جمعیت کشور در پنج میلیون و ۷۴۰ هزار مسکن فرسوده زندگی می کنند.

در سوی دیگر، براساس اعلام مجتبی صابر، عضو هیات مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران، عمر مفید خانه ها در ایران کمتر از ۲۵سال است.

مجید کیانپور، مدیرعامل شرکت آزمایشگاه فنی و مکانیک خاک نیز می گوید هم‌اکنون عمر مفید ساختمان در کشور از حدود ۳۲ سال به ۲۶ سال کاهش یافته است.

جواد مروتی، رئیس گروه تخصصی عمران نظام مهندسی ساختمان خراسان رضوی نیز دیگر فردی است که می‌گوید عمر مفید ساختمان‌ها در کشور ما بین ۲۰ تا ۳۰ سال بوده است.

برخلاف ایران که ساختمان های مسکونی در همان اوان کودکی پیر و فرسوده می شوند، اما در کشور‌های اروپایی که قوانین ساخت و ساز بسیار جدی و سختگیرانه است، به ساختمان هایی برمی‌خوریم که بیش از ۱۰۰ سال عمر داشته و سکونت در آنها همچنان پایدار است.

برای نمونه، براساس اطلاعات درج شده در وبسایت رسمی اتحادیه اروپا (ec.europa.eu) وضعیت عمر ساخت و ساز‌های مسکونی در ۲۷ کشور اروپایی بسیار قابل تامل است، به طوری که در انگلیس ۳۶.۶ درصد از ساختمان های مسکونی بین ۷۵ تا ۱۰۰ سال و بیشتر قدمت دارند.

در بلژیک ساختمان های با عمر ۷۵ تا ۱۰۰ سال و بیشتر حدود ۳۳.۹ درصد است. ساختمان های با عمر بین ۷۵ تا ۱۰۰ سال و بیشتر در دانمارک سهم ۳۱.۹ درصدی داشته، در اسلوونی ۳۰.۴ درصد، در فرانسه ۲۶.۷ درصد، در سوئد ۲۶.۹ درصد، در آلمان ۲۵.۲ درصد، در مجارستان ۲۴.۹ درصد، در لتونی ۲۲.۵ درصد، در لیتوانی ۲۲.۲ درصد، در جمهوری چک ۲۱.۹ درصد و در ایتالیا ۱۹.۸ درصد از ساختمان های مسکونی بین ۷۵ تا ۱۰۰ سال و بیشتر قدمت دارند.

همچنین اگر وضعیت بنا‌های بیش از ۵۰ سال را در کشور‌های اروپایی بررسی کنیم، به اعداد جالب تری نیز می رسیم. مثلا در انگلیس ۶۲ درصد از ساختمان های مسکونی عمری بیش از ۵۰ سال دارند. این عدد در سوئد ۶۰.۵ درصد، در آلمان ۵۹.۴ درصد، در لیتوانی ۵۹.۱ درصد، در دانمارک ۵۸.۹ درصد، در بلژیک ۵۸.۵ درصد، در مجارستان ۵۵.۴ درصد، در اسلوونی ۵۱.۷ درصد، در بلغارستان ۵۱.۵ درصد، در ایتالیا ۵۱.۱ درصد، در رومانی ۴۸.۱ درصد و در لتونی ۴۷.۹ درصد است. درمجموع در ۲۷ کشور اروپایی مورد بررسی این گزارش، ۴۵ درصد از بنا‌های مسکونی عمری بیش از نیم‌قرن دارند.

تخلفاتی که باید نادیده گرفته شود!

تخلفات ساختمانی با هر عنوانی که باشد، مرجع رسیدگی به آن کمیسیون ماده ۱۰۰ است. کمیسیون ماده ۱۰۰ دارای دو تشکیلات شامل کمیسیون بدوی و کمیسیون تجدیدنظر است.

اعضای این کمیسیون مشتمل بر نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور با توجه به شهرستان محل قرارگیری ملک، نماینده دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری و یکی از اعضای شورای شهر به انتخاب شورای اسلامی شهر محل وقوع ملک هستند.

از دیگر اعضای کمیسیون ماده ۱۰۰ نماینده شهرداری است که فاقد حق رای بوده و تنها برای ادای توضیحات در جلسات این کمیسیون حاضر می شود. جلسات کمیسیون در محل شهرداری مرکزی برگزار می شود و جهت انجام امور اجرایی آن در ساختار سازمانی شهرداری و زیرنظر معاونت شهرسازی و معماری واحدی تحت‌عنوان اداره امور اجرایی کمیسیون ماده ۱۰۰ تعریف شده است.

روند اجرایی کمیسیون ماده ۱۰۰ به‌گونه ای است که پس از اعلام موارد تخلف و اخذ لایحه دفاعیه، ابتدا پرونده برای رسیدگی در کمیسیون بدوی بدون حضور ذی نفع مطرح می شود. مرجع رسیدگی به اعتراض کمیسیون بدوی ماده ۱۰۰ کمیسیون دیگری است که تحت عنوان کمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰ فعالیت می کند.

اعضای این کمیسیون افرادی هستند که در صدور رای قبلی شرکت نداشته اند. رای صادرشده توسط کمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰ برای شهرداری قطعی و لازم الاجراست و تنها توسط مالک می تواند از طریق طرح شکایت در دیوان عدالت اداری مورد اعتراض و ابطال قرار گیرد.

در بیشتر رای هایی که توسط کمیسیون ماده ۱۰۰ ابلاغ می شود، نوعی «رای دریافت جزای نقدی از تخلفات» است. عدم احداث پارکینگ، کسری پارکینگ، غیرقابل استفاده بودن پارکینگ احداث شده، افزایش سطح اشغال، اضافه بنا، تغییر پیلوت، تغییر زیرزمین، ایجاد نیم‌طبقه اضافی، عدم رعایت ارتفاع و اضافه واحد ازجمله این موارد است که با استناد به تبصره‌های ۲ تا ۵ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، مشمول جریمه می شود.

بررسی ها نشان می دهد با توجه به ناچیز بودن میزان جریمه های اخذشده و جبران مبالغ جریمه از طریق سوداگری در قیمت و ایجاد صرفه اقتصادی، درواقع آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ بازدارندگی خود را از دست داده است.

براساس گزارش مرکز پژوهش های مجلس، درمورد پرونده‌های تجاوز به معابر شهری و عدم رعایت بر اصلاحی، با وجود اینکه جلوگیری از ادامه عملیات و انجام اصلاحات و تغییرات مدنظر است، در پاره‌ای از موارد به‌ویژه در برخی مناطق شمالی شهر تهران، سازنده اصلاحات و تغییرات را انجام نداده و با اعتراض شهرداری به رای صادره و صدور رای مجدد توسط کمیسیون تجدیدنظر، به اخذ جریمه و اصلاحات جزئی بسنده شده است.

در پرونده هایی که استحکام ساختمان از نظر محاسبات سازه ای با تردید مواجه شود و احتمال سقوط بنا در مقابل زلزله حصول شود، کمیسیون به استناد تبصره یک ماده ۱۰۰ حکم تخریب بنا را صادر می کند. علی رغم اینکه کمیسیون می تواند در مورد ساختمان هایی که از اصول ایمنی تخطی کرده اند حکم تخریب صادر کند، اما در اغلب موارد به ویژه در کلانشهر‌ها به ایجاد تغییرات اکتفا می کند.

تعارض منافع شهرداری؛ قاتل ایمنی ساخت و ساز‌ها

مهم ترین عامل تاثیرگذار در فرآیند اخذ گواهی های ساختمان، میزان تخلفات ساختمانی است. از آنجا که تخلفات ساختمانی به طور معمول با هدف نفع اقتصادی بیشتر مالکان و سرمایه گذاران و همچنین بهره برداری فزاینده از زمین بدون توجه به نوع کاربری ها، ضوابط احداث بنا و ضرایب مربوط به تراکم، سطح اشغال، پهنه‌بندی و... انجام می گیرد، این تخلفات به دو دسته تخلفات جزئی که مبتنی بر ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری است و تخلفات کلی که ناشی از عدم رعایت مفاد مقررات ملی ساختمان است، تقسیم می‌شود.

در برخورد با هریک از گونه های تخلفات ساختمانی، رویه های متفاوتی اتخاذ می شود؛ از این رو فرآیند دریافت گواهی های ساختمان کاملا در ارتباط با نحوه تخلفات صورت گرفته در جریان عملیات عمرانی و اتمام مراحل ساخت و ساز است.

بررسی های مرکز پژوهش های مجلس نشان می دهد با توجه به اینکه بخش اعظم درآمد‌های شهرداری ها از منابع ناپایدار است، شهرداری های مناطق به سبب رقابت در کسب درآمد، در توجیه تخلفات ساختمانی از طریق اخذ جرایم خود پیشگام هستند و تعداد قابل توجهی از پرونده ها با وجود عدم رعایت ضوابط و مقررات، به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع نمی شود.

در این شرایط اغلب پرونده ها در مرحله اخذ گواهی های ساختمانی به کمیسیون داخلی یا کمیسیون توافقات ارسال شده تا درواقع تخطی از پروانه ساختمانی شکل رسمی و ضابطه مند به خود بگیرد.

این امر موجب می شود در طی کردن مراحل دریافت گواهی پایان کار تسریع صورت گیرد؛ اما در طرف مقابل در معدود پرونده هایی که یا فاقد تخلفات ساختمانی هستند یا در آنها تخلفات جزئی رخ داده، به سبب فقدان وجه درآمدزایی برای شهرداری منطقه، با وقفه طولانی از گذار از یک مرحله به مرحله دیگر روبه‌رو می‌شوند و چه بسا در پاره ای از موارد کل فرآیند اخذ گواهی ساختمان انتظاری بیش از ۲۴۰ روز (حدود هشت ماه) را بطلبد.

با توجه به اینکه دریافت پروانه ساختمانی با بیشترین حقوق مکتسبه سرمایه و انرژی بسیاری را می طلبد و از سوی دیگر تغییرات مداوم بخشنامه ها و دستورالعمل ها و همچنین عدم شفافیت برخی از معیار‌های فنی ممکن است بسیاری از پروژه های ساختمانی را در همان ابتدای کار متوقف کند، از این رو بیشتر سازندگان به ویژه در پایتخت و برخی کلانشهرها، اقدام به اخذ پروانه ساختمانی با کمترین حقوق مکتسبه ازجمله سطح اشغال، میزان تراکم و پیشروی ساختمان کرده و حین ساخت بر جزئیات و حتی اجزای اصلی بنا می‌افزایند و متعاقب آن درخواست اخذ گواهی عدم خلاف می‌کنند.

درواقع در پیش گرفتن این سیاست منجر به اهمیت دوچندان گواهی عدم خلاف و متعاقب آن افزایش دشواری های اخذ این گواهی و ایجاب پرداخت هزینه های غیررسمی است.

بررسی ها نشان می دهد به‌منظور اخذ گواهی عدم خلاف باید ۱۴ مرحله اصلی مشتمل بر تشکیل پرونده، انجام بازدید، بررسی طرح تفصیلی، بررسی نظارت فنی، ارجاع به کمیسیون داخلی یا کمیسیون ماده ۱۰۰، صدور حکم، محاسبه عوارض و جرایم، چرخه استعلام ها، پرداخت عوارض، تاییدیه پرداخت، تهیه پیش‌نویس، صدور گواهی، اخذ امضا‌های نهایی و تحویل گواهی را طی کرد. البته اخذ گزارش های مرحله ای مهندسان ناظر که باید هنگام تشکیل پرونده ارائه شود را به این مراحل افزود.

درحالیکه برای اخذ گواهی پایان کار ساختمان علاوه بر مراحل نامبرده، باید تثبیت عرصه ملک، تهیه نقشه های تفکیکی، تاییدیه آسانسور و تاییدیه آتش نشانی را نیز به آن افزود.

به بیان دیگر، برای اخذ گواهی پایان کار ساختمان باید ۱۸ مرحله اصلی را طی کرد که هریک از این مراحل خود به چند گام خرد تقسیم می شود.

بنابراین، اصل ماجرا این است که مدیریت شهری در شهرها، بخش عمده هزینه های اداره شهر را از مسیر درآمد ناسالم (انواع عوارض ساختمانی از محل فروش تراکم و مجوز‌های فروش خلاف ساختمانی) تامین می کند و چون برخی مدیران شهری و عوامل شهرداری ها در این مسیر به شکل دریافت هزینه های غیررسمی و زد‌ و‌ بند مالی (رشوه) ذی‌نفع هستند درنتیجه سراغ درآمد سالم و پایدار و عادلانه که همان مالیات و شارژ شهری است، نمی‌روند. همین موضوع باعث می شود برخی سازندگان راه نزدیک را انتخاب کرده و شهرداری‌ها هم بنای کار را بر نادیده گرفتن تخلفات و اخذ جریمه بگذارند.

سهم ۵۰ درصدی پول های خطرناک در سفره شهرداری

نزدیک به ۷۱ درصد از آن مربوط به درآمد‌ها (درآمد ناشی از عوارض عمومی و اختصاصی و بهای خدمات موسسات زیرنظر شهرداری و...)، ۱۶.۹ درصد مربوط به واگذاری دارایی های سرمایه ای (شامل فروش اموال منقول و غیرمنقول، فروش سرقفلی، فروش حقوقی انتفاعی) و ۱۲.۱ درصد نیز مربوط به واگذاری دارایی های مالی (وام های دریافتی و انواع اوراق و اسناد سهام) است.

براساس این، از کل منابع شهرداری تهران در سال ۱۴۰۰، حدود ۱۷ درصد آن از طریق فروش اموال و ۱۲ درصد از طریق دریافت وام و فروش اوراق تامین شده است. اما بخش مهم ماجرا، جزئیات آن ۷۱ درصدی است که مربوط به بخش درآمدهاست.

در بخش درآمدها، مهمترین منبع درآمدی شهرداری تهران، درآمد‌های ناشی از توسعه شهر است. یکی از آنها، عوارض ساخت و ساز و فروش تراکم است. این منبع در سال ۱۴۰۰ معادل ۴۱.۶ درصد از کل منابع شهرداری را به خود اختصاص داده است (در برخی سال ها تا ۵۰ درصد).

پس از آن، عوارض ناشی از قانون مالیات بر ارزش افزوده معادل ۱۲.۴ درصد از کل منابع شهرداری تهران را تشکیل می‌دهد. کمک دولت و سازمان های دولتی در رتبه سوم قرار دارد. سهم آن ۴.۶ درصد از کل منابع شهرداری تهران بوده است.

در رتبه چهارم، درآمد‌های ناشی از حمل و نقل و در رتبه پنجم درآمد‌های ناشی از بهره برداری از فضای شهر قرار دارند که سهم آن‌ها به ترتیب ۳.۵ و ۳.۴ درصد است. درآمد ناشی از عوارض اختصاصی با سهم دو درصدی، درآمد حاصل از وجوه اموال شهرداری با سهم ۱.۶ درصدی و بهای کالا و خدمات شهرداری با سهم یک درصدی است.

در لایحه سال ۱۴۰۰ سهم یکی از مهم‌ترین عناوین درآمدی که با عنوان عوارض نوسازی شناخته می شود، فقط هزار و ۱۰۸ میلیارد تومان معادل ۲.۳ درصد بوده است. این درآمد در بودجه شهرداری تهران و سایر شهرداری‌ها زیر عنوان درآمد‌های ناشی از بهره‌برداری از فضای شهر قرار می‌گیرد.

متهم ردیف اول رشد متروپل ها

به‌طورکلی مقایسه بخش های درآمدی شهرداری های کشور با شهرداری های شهر‌های بزرگ جهان در کشور‌های توسعه یافته و درحال توسعه بسیار قابل تامل است. برای مثال درحالی عوارض نوسازی در ایران ۲.۳ درصد است، این میزان در شهرداری های کشور‌های توسعه یافته ۳۲ و در کشور‌های درحال توسعه ۱۷ درصد است.

سهم عوارض ساخت و ساز و فروش تراکم درحالی در شهرداری های ایران بین ۴۲ تا ۵۰ درصد است (در سال های اخیر به واسطه کاهش ساخت و ساز درآمد شهرداری های کشور از عوارض ساخت و ساز و فروش تراکم به زیر ۵۰ درصد رسیده، اما در سال هایی که ساخت و ساز رونق داشته سهم این درآمد‌ها به ۵۰ درصد از کل منابع شهرداری هم می‌رسد)، این در شهرداری کشور‌های توسعه یافته یک و در کشور‌های درحال توسعه نیم درصد است.

در ایران عوارض محلی درحالی چهار درصد بوده که این میزان در کشور‌های توسعه یافته ۱۱ و در کشور‌های درحال توسعه ۱۹ درصد است. در ایران درحالی کمک های دولت ۴.۶ تا ۵ درصد از منابع شهرداری ها را تشکیل می‌دهد (در شهر‌های کوچک تر این میزان بیشتر است) که در کشور‌های توسعه یافته این مقدار ۱۲ و در کشور‌های درحال توسعه ۱۷ درصد است.

درآمد شهرداری های ایران از بهای خدمات شهری ۵.۵ درصد، در شهرداری های کشور‌های توسعه یافته هشت و در کشور‌های درحال توسعه ۱۵ درصد است. منابع حاصل از سرمایه گذاری بخش خصوصی در ایران نزدیک به نیم درصد، در کشور‌های توسعه یافته هشت و در کشور‌های درحال توسعه پنج درصد است.

فروش اموال و دریافت وام و فروش اوراق درحالی سهم ۲۹ درصد در منابع شهرداری های بزرگ ایران ازجمله شهرداری تهران دارد که سهم آن در کشور‌های توسعه یافته ۱۲ و در کشور‌های درحال توسعه ۱۶ درصد است. اما سهم مالیات نیز درحالی در کشور‌های توسعه یافته ۱۶ و در کشور‌های درحال توسعه ۱۰.۵ درصد است که این میزان برای شهرداری های کلانشهر‌های کشور ۱۲.۴ درصد و برای شهرداری های کوچک زیر پنج درصد است.

در یک جمله اگر بخواهیم یکی از گلوگاه های فساد، زدوبند، رشد ساخت و ساز‌های فاقد استحکام و ناایمن را در شهر‌های کشور معرفی کنیم، شاید بتوان گفت متهم ردیف اول پلاسکوها؛ متروپل‌ها و صد‌ها اتفاقات تلخ در شهر‌های کشور، همان منابع فسادزایی است که شهرداری های کشور برخلاف شهرداری های جهان روی آن تمرکز کرده و منابع پایدار را کنار گذاشته‌اند؛ چراکه گفته شد درحالی سهم عوارض نوسازی در منابع شهرداری تهران و دیگر شهر‌های کشور که با عنوان «شارژ شهری» هم شناخته می شود، ۲.۳ درصد است که در شهرداری های شهر‌های توسعه یافته جهان سهم این بخش از درآمد‌ها در منابع شهرداری ها ۳۲ درصد و در کشور‌های درحال توسعه ۱۷ درصد است.

همچنین سهم عوارض ساخت و ساز و فروش تراکم درحالی در منابع شهرداری های کشور ۴۲ تا ۵۰ درصد است که سهم آن در شهرداری های جهان نیم تا یک درصد است.

کنترل سفته بازی در بازار مسکن به دست شهرداری ها

سهم مالیات در منابع شهردار‌ی های کشور‌های عضو سازمان OECD بسته به‌اندازه دولت و بسته به کارکرد شهرداری ها در کشور‌های مختلف ارقام قابل توجهی را شامل می شود. برای مثال در کشور سوئد که شهرداری ها وظایفی فراتر از شهرداری های ایران دارند و برخی خدماتی را که در ایران دستگاه های دولتی عرضه می کنند آن ها پوشش می دهند، سهم شهرداری ها از کل درآمد مالیاتی سوئد حدود ۳۵.۴ درصد است.

در ایسلند این میزان ۲۷.۲ درصد در دانمارک ۲۶.۷ درصد، در فنلاند ۲۲.۷ درصد، در ژاپن ۲۲.۷ درصد، در لتونی ۱۸.۱ درصد، در کره‌جنوبی ۱۶.۶ درصد، در ایتالیا ۱۵.۶ درصد، در سوئیس ۱۵.۵ درصد، در آمریکا ۱۵.۴ درصد و در نروژ ۱۵.۳ درصد است.

در نمودار سهم شهرداری های سایر کشور‌های عضو سازمان OECD آمده که رقم قابل‌توجهی است. نگاهی به نمودار نشان می دهد کشور‌هایی که در رتبه های اول کیفیت زندگی، کیفیت محیط شهری و سایر شاخص های رفاهی قرار دارند، منابع شهرداری های آنها از مالیات و عوارض نوسازی و شارژ شهری تامین می شود.

این درحالی است که در ایران این منابع از عوارض ساخت و ساز تامین می‌شود که در وهله اول باعث کندشدن مراحل ساخت و ساز در کشور شده و هزینه ساخت و ساز را برای سازندگان بالا برده و در وهله دوم، گلوگاه فساد، زد و بند، ساخت و ساز‌های بی‌ضابطه و فاقد استحکام شده است.

نکته قابل تامل دیگر اینکه، یکی از اهرم های دولت ها برای مهار سفته بازی در بخش مسکن که سهم قابل توجهی از درآمد‌های مالیاتی اختصاص یافته به شهرداری ها در کشور‌های توسعه یافته و درحال توسعه را شامل می‌شود، مالیات سالانه بر املاک است.

براساس گزارش سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD) مالیات بر املاک در کشور‌های عضو این سازمان به‌طور میانگین حدود ۱/۱ درصد از کل تولید ناخالص داخلی این کشور‌ها را شامل می شود.

در انگلیس که بالاترین نرخ مالیات از املاک را دارد، سهم مالیات از GDP این کشور حدود ۳.۲ درصد است. در کانادا که رتبه دوم را دارد، سهم مالیات از GDP حدود ۲.۷ درصد است. این میزان در آمریکا ۲.۶ درصد، در فرانسه ۲.۵ درصد، در ژاپن ۲.۱ درصد، در نیوزیلند ۱.۹ درصد، در ایسلند ۱.۷ درصد، در استرالیا ۱.۵ درصد، در دانمارک ۱.۴ درصد، در بلژیک ۱.۳ درصد، در ایتالیا ۱.۲ درصد و در کشور‌های یونان و لهستان هرکدام ۱/۱ درصد است. در مابقی کشور‌ها این میزان بین نیم تا یک‌درصد از GDP را شامل می‌شود.

اما در ایران با درنظر گرفتن مجموع درآمد‌های دولت و شهرداری ها از مالیات بر مستغلات، مالیات بر نقل و انتقال سرقفلی و مالیات بر نقل و انتقال املاک، کل درآمد این سه بخش در سال ۱۳۹۹ حدود پنج هزار و ۸۲۷ میلیارد تومان بوده که این میزان سهم ۰.۱۷ درصدی از GDP ایران (به قیمت جاری) در سال ۱۳۹۹ را شامل می‌شود.

این مقدار با این حساب، برای مقایسه کافی است. تصور کنیم، سهم مالیات املاک و مستغلات از GDP انگلیس ۱۸.۸ برابر ایران است، در کانادا ۱۵.۹ برابر، در آمریکا ۱۵.۳ برابر، در فرانسه ۱۴.۷ برابر، در ژاپن ۱۲.۴ برابر، در نیوزیلند ۱۱.۲ برابر و درمجموع کشور‌های OECD سهم مالیات از GDP حدود ۶.۵ برابر ایران است. حتی این رقم در ترکیه نیز ۲.۶ برابر ایران است.

نتیجه سپردن درآمد مالیاتی بخش مسکن به شهرداری ها در دنیا این بوده که شهرداری ها به‌راحتی این نوع درآمد را شناسایی و دریافت می کنند؛ چراکه آنها جزئی ترین اطلاعات ساخت و ساز، خانه های خالی و مازاد، املاک لوکس و مهم‌تر از همه موجودی مسکن را دارند. این امر درنهایت هم به‌نفع بخش مسکن تمام شده و سفته بازی در این بازار را مهار می کند و هم شهرداری ها را از تعدی به قوانین ساخت و ساز، زد و بند با سازندگان و... باز می دارد.

بیشتر بخوانید: علت کاهش عمر مفید ساختمان ها چیست؟

دانشجو