تسهیلات بخش مسکن کجا خرج می شوند؟

تسهیلات بخش مسکن کجا خرج می شوند؟
Facebook Twitter LinkedIn

۱۲:۰۳ | ۱۴۰۱/۰۸/۰۴

در اوج نیاز خانه اولی ها به وام کارآمد، بخش قابل توجهی از اعتبارات بخش مسکن و ساختمان در قالب تسهیلات کلان به تولید بستنی، دستمال کاغذی، مبل، خودرو و نفت و پتروشیمی اختصاص یافت.

به گزارش اخبار ساختمان، درست در فصلی که تامین مالی مسکن در کف تاریخی قرار گرفته و دولت و مردم با فقر تسهیلات بانکی برای تولید خانه دولتی و خرید خانه اول دست و پنجه نرم می کردند، وام های بخش مسکن و ساختمان خرج تولید بستنی، ساخت مبل، خودروسازی و نفت و پتروشیمی شد.

گزارش پیش رو از داده های رسمی درباره مقاصد تسهیلات کلان از محل منابع بخش مسکن و ساختمان طی بهار امسال، حاکی است: حدود 10 هزار میلیارد تومان وام بانکی به حوزه های کاملا غیرمرتبط با مسکن پرداخت شده است.

فهرست دریافت کنندگان تسهیلات کلان یا همان وام بالای 100 میلیارد تومان که بانک مرکزی منتشر کرده است، نشان می دهد، حجم قابل توجهی از منابع بانکی بخش مسکن و ساختمان مطابق گزارش پرداختی بهار 1401، برای تولید بستنی، خودرو، مبلمان، نفت، پتروشیمی، دستمال کاغذی، امور دام و فعالیت بازرگانی و البته سیستم گرمایش و فولاد مصرف شده است.

در مقابل، طی همین بهار سال جاری، پرداخت قطره چکانی وام خرید و ساخت مسکن به فعالان واقعی و متقاضیان مصرفی بازار ملک باعث شد سهم این بخش از کل تسهیلات شبکه بانکی، به کف تاریخی یعنی 2/ 5 درصد سقوط کند و تحت تاثیر این عدم شارژ اعتباری، ابررکود در دو حوزه ساخت و‌ ساز و خرید مصرفی آپارتمان، به ترتیب برای نهمین سال پیاپی و پنجمین سال متوالی، تمدید شود.

دولت براساس قانون مصوب مجلس -اقدام تکلیفی- برنامه ریزی کرده بود در سال جاری برای رونق تولید و عرضه مسکن، سهم این بخش از تسهیلات شبکه بانکی به حداقل 20 درصد برسد. اما نیمه نامرئی معادله تامین مالی توسط بانک ها از یک سو باعث باخت مسکن به سیاست های مصوب شد و از سوی دیگر، ذی نفعان همیشگی وام های ارزان را منتفع تر کرد.

 

فهرست دریافت کنندگان تسهیلات کلان در سه ماهه اول سال 11401 از محل منابع بخش مسکن (جمع تسهیلات و تعهدات)
خودروسازی 3500 میلیارد تومان
فولادسازی 470 میلیارد تومان
بستنی سازی 354 میلیارد تومان
تولید مبلمان 2925 میلیارد تومان
نساجی 130 میلیارد تومان
دستمال کاغذی 397 میلیارد تومان
حمل و نقل 439 میلیارد تومان
تامین فضای ارتباطی تلفن همراه و اینترنت 930 میلیارد تومان
ماشین سازی 162 میلیارد تومان
نفت و پتروشیمی 1300 میلیارد تومان
امور دام 225 میلیارد تومان


برنده و بازنده بهره دستوری تسهیلات بانکی چه کسانی هستند؟


بخش مسکن و ساختمان در باتلاق رکود چندین ساله گیر افتاده است. اگر‌چه منبع تغذیه این باتلاق، انتظارات تورمی و سیاست های اقتصادی نادرست و ریسک های غیراقتصادی تحمیل شده به بازارها و فعالان اقتصادی بوده و هنوز هم این منبع با تمام قدرت مشغول کار است، اما بانک ها اگر فضای فعالیت متعارف بانکداری به‌دور از سیاست های دستوری برایشان فراهم بود، می توانستند ابعاد ابررکود ابرتورمی بخش مسکن را تا حدود زیادی کاهش دهند. چگونه؟ با پرداخت تسهیلات هدفمند برای رونق دو‌منظوره در این بخش و به نفع تقاضای مصرفی و سرمایه گذار ساختمانی.

اما سیاستگذار پولی، دست بانک ها را برای این اقدام اساسی بسته است؛ این همان نیمه نامرئی ماجرا است. ماجرای تخصیص وام های مسکن به صنایع بستنی سازی، خودروسازی و... از این قرار است که برای بانک ها اصلا صرف نمی کند در شرایط تورم 50 درصدی که قیمت تمام شده منابع (تسهیلات) را به بالای 22 تا 24 درصد رسانده است، وام 15 ساله (وام های مسکن حداقل 15 ساله است) با نرخ بهره 18 درصدی پرداخت کنند.

این مساله اساسی بانک ها وقتی تشدید می شود که مدیران بانکی با واقعیت تلخ چشم انداز صعودی تورم عمومی (احتمال بالای بیشتر شدن قیمت تمام شده تسهیلات در آینده) روبه‌رو هستند و ریسک پرداخت وام با نرخ بهره تکلیفی پایین‌‌ را بسیار بالا برای بانک خود ارزیابی می کنند.

اما مساله دست بسته بانک ها در پرداخت وام بلندمدت (تسهیلات مسکن)‌ به همین دو واقعیت تلخ محدود نمی شود. بانک ها برای پرداخت تسهیلات مسکن مدت هاست با عدم تعادل زمانی منابع و مصارف مواجهند. مردم به خاطر همان انتظارات تورمی و نرخ سود پایین سپرده گذاری، تمایلی به سپرده گذاری بلندمدت ندارند؛ در این حالت، بانک قادر نیست تسهیلات بلندمدت پرداخت کند.

گسل عظیم بین هزینه تامین منابع تسهیلات مسکن و دریافتی بانک ها از پرداخت تسهیلات مسکن، مسیر فعالیت بانک ها را به اجبار به سمتی منحرف کرده که یا وام خرید مسکن کوتاه مدت حداکثر پنج ساله با اسامی متفرقه مثل تعمیر منزل و... به شکل حبس 20 درصد اصل تسهیلات در حساب بدون سود به متقاضیان خرید خانه بپردازند تا به واسطه همین حبس بخشی از وام، نرخ سود تسهیلات به قیمت تمام شده برسد یا اینکه منابع بخش مسکن را صرف وام های مورد نیاز صنعتگران و تجار با دوره بازگشت حداکثر سه ساله (تسهیلات در گردش) کنند.

در هر دو حالت، بازنده این مدل بانکداری در بخش تامین مالی مسکن، دو ضلع اصلی بازار مسکن و ساختمان یعنی سرمایه گذار ساختمانی و خریداران مصرفی هستند.


دولت بازنده سوم بازی اجباری بانک ها است


البته در این دوره (دولت سیزدهم)، بازنده سومی هم در بازی اجباری بانک ها در خارج از زمین تامین مالی مسکن شکل گرفته است؛ دولتی که قول داده سالی یک میلیون مسکن با شارژ بانکی 360 هزار میلیارد تومانی برای خانوارهای کم درآمد جامعه تولید کند.

دولت مطابق تکالیف بدون پشتوانه همه سال های گذشته به بانک ها، برای امسال به شبکه بانکی تکلیف کرده بود 20 درصد از کل تسهیلاتی را که به کل اقتصاد پرداخت می کنند برای بخش مسکن و ساختمان صرف کنند. اما در بهار امسال، کارنامه پرداخت تسهیلات بانکی نشان داد (گزارش 24 مهر ماه با عنوان -بانک ها نتوانستند به تکلیف قانون جهش تولید مسکن عمل کنند- را بخوانید)، فقط 2/ 5 درصد از کل تسهیلات پرداختی، نصیب بخش مسکن و ساختمان شد.

در بهار امسال، کل تسهیلاتی که بانک ها برای ساخت و خرید مسکن به متقاضیان پرداخت کردند، 31 هزار میلیارد تومان بود. اما در همین بهار، معادل یک سوم تسهیلات مسکن پرداختی، از محل منابع بانکی مخصوص مسکن، برای کارهای خارج از بخش مسکن تسهیلات داده شد.

براساس داده های منتشر‌شده در سایت بانک مرکزی، یکی از بانک ها که ماموریت تخصصی تامین مالی بخش مسکن و ساختمان را برعهده دارد، براساس جمع تسهیلات در پایان خرداد سال جاری، 3500 میلیارد تومان به خودروسازی، 2925 میلیارد تومان به مبلمان سازی، 225 میلیارد تومان به امور دام، 396 میلیارد تومان برای تولید دستمال کاغذی، بیش از 1300 میلیارد تومان برای نفت و پتروشیمی، 354 میلیارد تومان برای تولید بستنی و 470 میلیارد تومان برای فولاد و همچنین 155 میلیارد تومان برای فعالیت یک شرکت بازرگانی، «تسهیلات کلان» پرداخت کرده است.

یکی از وزارتخانه ها هم از این بانک، تسهیلات کلان به میزان 307 میلیارد تومان دریافت کرده است که این مدل پرداخت وام به دستگاه دولتی، خود محل سوال و قابل تامل است.


شرکت های زیرمجموعه بانک ها برندگان وام های ارزان هستند!


یکی از برندگان وام ارزان یعنی وامی که با نرخ بهره بسیار پایین تر از قیمت تمام شده و تورم عمومی پرداخت می شود، شرکت های زیرمجموعه بانک ها هستند. یکی از همین شرکت ها که ساختمان سازی می کند، در بهار امسال 1700 میلیارد تومان از منابع بخش مسکن را در قالب تسهیلات کلان دریافت کرده است.

رقمی که این فامیل شبکه بانکی (شرکت زیرمجموعه شبکه بانکی) در قالب تسهیلات دریافت کرده، از کل رقمی که دو شهر جدید پرند و پردیس به عنوان مناطق اصلی ساخت مسکن ارزان برای کم درآمدها در همین بهار امسال تسهیلات گرفتند، بیشتر بوده است.

شبکه بانکی در بهار امسال تنها 235 میلیارد تومان به پرند و 1200 میلیارد تومان به پردیس تسهیلات کلان پرداخت کرد که سرجمع این تسهیلات از وامی که از محل منابع بخش مسکن به خودروسازی پرداخت شد هم کمتر بود.


اگر دست بانک ها برای پرداخت وام باز شود چه اتفاقاتی خواهد افتاد؟


نامعادله نرخ سود تسهیلات و نرخ سود سپرده پایین و قیمت تمام شده بالای وام مسکن باعث شده بانک ها مجبور شوند اعتبارات بخش مسکن را برای غریبه ها یعنی حوزه های غیرمسکن صرف کنند. نتیجه این بیراهه، سرمایه گذاران ساختمانی و خانه اولی ها را تشنه تر از قبل کرده و مهم ترین بازار را بیشتر از قبل در رخوت و بی تحرکی غرق کرده است.

اما اگر این نامعادله جای خود را به معادله تامین مالی مسکن با فرمول برد-برد بدهد، اعتبارات بخش مسکن با انگیزه و اراده بانک ها به مسیر درست برخواهد گشت. بانک ها اگر اجازه پیدا کنند متناسب با قیمت تمام شده تسهیلات بلندمدت، وام بپردازند، بخش قابل توجهی از تقاضای انباشت در بازار مسکن با دریافت تسهیلات اقدام به جابه‌جایی خواهند کرد.

یک مدل می تواند راه اندازی تسهیلات لیزینگ برای تامین مالی اقشار دهک های بالای درآمدی باشد که در این مدل، بانک ها با پرداخت تسهیلات لیزینگ با نرخ سود بالا، می توانند زمینه مالی برای پرداخت تسهیلات حمایتی به اقشار کم درآمد و خانه اولی را تامین کنند.

یک مدل دیگر، پرداخت وام مسکن دومنظوره با هدف رونق همزمان تولید و فروش مسکن برای اقشار هدف است. البته که اگر زمینه ملاکی و ملک بازی در بازار مسکن کشور از طریق اهرم درست مالیاتی و مهار ریشه انتظارات تورمی، مسدود شود، بانک ها تا حدودی متوجه تامین مالی بخش مولد خواهند شد.

 

بیشتر بخوانید: بانک ها به وظیفه خود در ارائه تسهیلات عمل نکردند

دنیای اقتصاد


اخبار ساختمان
@akhbarsakhteman