قیمت های روزانه رکود بازار مسکن را سنگین‏‏ تر می کند

به گزارش اخبار ساختمان، بازار معاملات مسکن شهر تهران در آخرین روزهای سال، ناپایدارترین عصر ملکی را سپری می کند. بررسی ها از تازه ترین تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در اسفندماه نشان می دهد، تاریخ مصرف فایل های فروش مسکن برای خریداران در حالی به حداقل زمان ممکن در این بازار کاهش یافته است که این بازار در آخرین روزهای سال، با تغییرات روزانه و بعضا ساعتی در نرخ پیشنهادی فروش آپارتمان از سوی مالکان و فروشنده ها مواجه شده‌‌‌ است.

هر چند کاهش شدید و رسیدن تعداد فروشنده های مصمم در این بازار به مرز صفر، یکی از مشخصات اصلی و کلیدی بازاری است که معمولا در هر سال، با عنوان بازار شب عید معاملات مسکن، یکی از پرتقاضاترین و پرفروش ترین بازارها در طول ۱۲ ماه سال، بوده است. یافته های جدید درباره تحولات زمستانی بازار مسکن شهر تهران همچنین از ورود و خروج دو بازیگر اصلی معاملات مسکن، در این روزها خبر می دهد.

مشخصات زمستانی بازار مسکن

بازار معاملات مسکن شهر تهران در آخرین روزهای سال جاری چند مشخصه عمده را در خود جای داده است که می توان آنها را در شش دسته کلی طبقه بندی کرد. افزایش تقاضای مصمم برای خرید، کاهش شدید عرضه فایل به بازار که در برخی از محلات به عرضه صفر رسیده است، قفل شدن بازار معاملات مسکن، تغییرات روزانه و بعضا ساعتی قیمت پیشنهادی فروشنده ها و شیب رشد تند قیمت در بازار، قیمتگذاری با نرخ آتی در بازار معاملات آپارتمان های نوساز از سوی سازنده ها و ورود دو طیف سرمایه گذار و مصرف کننده به بازار برای خرید آپارتمان مهمترین این ویژگی ها هستند که در بازار مسکن روزهای پایانی سال جاری رصد می شود.

بررسی های انجام شده و همچنین اظهارات واسطه ها و فعالان بازار معاملات مسکن در مناطق مختلف شهر تهران، بازیگردان اصلی بازار در زمستان امسال و به خصوص روزهای پایانی سال که منجر به قفل شدن معاملات مسکن در بازار شب عید از یکسو و رشد محسوس قیمت های پیشنهادی و معاملاتی از سوی دیگر در معدود معاملات صورت گرفته در بازار مسکن روزهای اخیر شده است را نوسانات ارزی و جهش نرخ دلار عنوان می کنند.

قفل فروش مسکن

بررسی ها و تحقیقات میدانی از تازه ترین وضعیت بازار معاملات مسکن شهر تهران در مناطق مختلف، از قفل شدن معاملات خرید و فروش آپارتمان و سایر املاک مسکونی (زمین، ملک کلنگی و...) در پایتخت خبر می دهد.

برخلاف سال های گذشته که بازار اسفند ماه، بازار شب عید معاملات مسکن بوده و معمولا در این ماه حجم مناسبی از خرید و فروش آپارتمان (البته در سال های معمول و شرایط غیررکودی)، انجام می شد اما فعالان این بازارها از به صفر رسیدن تعداد معاملات در برخی از محلات پایتخت در این ماه خبر می دهند. حتی در برخی محله ها نیز تعداد فایل ها و در نتیجه معاملات صورت گرفته انگشت شمار بوده و فاصله چندانی با صفر ندارد.

این شرایط منجر به ایجاد قفل فروش در بازار مسکن روزهای پایانی سال شده است. معمولا در هر سال، بازار معاملات مسکن در ماه های پایانی، عموما از نیمه بهمن تا پایان اسفندماه به عنوان بازار معاملات شب عید شناخته شده و در این مدت زمانی، حجم مناسبی از فایل ها به بازار عرضه شده و به فروش می رفت.

اما در شرایط فعلی، عرضه فایل به شدت کاهش یافته است و در برخی موارد و بعضی محلات به صفر رسیده است. این شرایط ناشی از عدم عرضه جدید آپارتمان به بازار فروش هم از سمت سازنده ها (آپارتمان های نوساز) و هم از سمت فروشنده ها، تحت تاثیر افزایش ناپایداری ها و نااطمینانی ها ناشی از شرایط اقتصادی کنونی است.

این در حالی است که تعداد متقاضیان خرید آپارتمان شامل متقاضیان مصرفی و سرمایه ای در بازار معاملات مسکن افزایش یافته است. در واقع در شرایطی که نگرانی از افزایش بیشتر قیمت ها در بازار مسکن منجر به افزایش تقاضای خرید شده است اما از سوی دیگر، انتظارات تورمی، موجب شده است فروشنده هایی که در ماه ابتدایی تا میانه زمستان برای فروش واحدهای خود تردید داشتند هم‌‌‌اکنون برای نفروختن و تاخیر پروسه فروش تا سال بعد، مطمئن و مصمم شوند.

عمده تقاضای خرید در بازار مسکن در روزهای پایانی سال مربوط به تقاضای سرمایه ای است. سرمایه گذارهایی که برای حفظ ارزش پول خود، بودجه ای بین یک و نیم تا پنج میلیارد تومان در اختیار دارند و در مناطق مصرفی پایتخت به دنبال خرید آپارتمانی متناسب با سلیقه و سطح توان مالی خود هستند. هر چند افزایش قیمت ها، ناپایداری های قیمتی و همچنین کمبود شدید فایل در بازار فروش، باعث شده است این تقاضاها در نهایت در عمده موارد به نتیجه نرسیده و منجر به خرید آپارتمان نشود.

واسطه های بازار معاملات مسکن شهر تهران در مناطق مختلف از قرار گرفتن بازار در ناپایدارترین مقطع به لحاظ تغییرات روزانه و ساعتی قیمت ها خبر می دهند. نتایج تحقیقات به عمل آمده در این باره نشان می دهد، در شرایطی که بازار با بحران فایل فروش مواجه شده و در بسیاری موارد عرضه فایل فروش به صفر رسیده است، برخی از فروشنده ها که عملا دیگر تمایلی به فروش ندارند و با هر بهانه ای به دنبال عدم فروش واحد و عرضه آن در سال بعد هستند، اقدام به تغییر روزانه و حتی ساعتی قیمت های فروش می کنند.

این شرایط باعث شده است به لحاظ سطح قیمتی، بازار در ناپایدارترین شرایط خود به سر ببرد آن هم در مقطع حساس زمانی شب عید که تقاضا برای خرید مسکن مطابق با عرف هر سال، افزایش می یابد.

به ویژه آنکه افزایش نااطمینانی ها، تمایل به خرید مسکن در میان گروه های مختلف (مصرف کننده و غیرمصرفی) را افزایش داده است. در واقع قیمت ها در بازار مسکن به قیمت های ژله ای تبدیل شده است.

بازار مسکن بازاری است که بر اساس عرف همیشگی، همواره دیرترین و با تاخیرترین تاثیرپذیری از تغییرات نرخ و نوسانات قیمتی در بازارهای دارایی از جمله بازار ارز و... را به خود اختصاص می دهد. به این معنا که همواره چسبندگی قیمتی در بازار مسکن بیشتر و اثرپذیری از تحولات سایر بازارها، در این بازار با تاخیر زمانی بوده است.

اما در مقطع زمانی فعلی، نوسانات شدید ارزی و جهش در سایر بازارها مانند بازار سکه، طلا و... باعث شده است، عملا بسیاری از افراد برای حفظ دارایی های خود یا برای آنکه با بهای کمتری نسبت به سال بعد بتوانند آپارتمان خود را تبدیل به احسن کنند، به عنوان متقاضی وارد بازار شب عید معاملات ملک شوند.

با این حال، نه تنها حجم عرضه فایل به دلیل انتظار فروشنده ها از ادامه رشد قیمت در سال بعد به شدت کاهش یافته است که برخی از آنها اقدام به تغییرات ساعتی و روزانه قیمت فایل های خود کرده اند. این موضوع باعث شده است اعتبار یا تاریخ مصرف قیمت در فایل های فروش به کمترین حد ممکن برسد.

البته این اولین بار نیست که بازار مسکن با تغییرات روزانه وساعتی قیمت در فایل های فروش روبه‌رو می شود بلکه پیش از این نیز در مقاطعی که قیمت ها در بازار به اوج رسیده و حباب مسکن متورم می شد و به همین علت این انتظار وجود داشت که هر لحظه عملیات تخلیه حباب آغاز شده و قیمت واقعی و حتی اسمی مسکن شروع به کاهش کند، این شرایط تجربه می شد.

اما شرایط دوره های قبل با دوره فعلی یک تفاوت مهم و آشکار دارد. این تفاوت مربوط به قرار داشتن بازار در آن دوره ها در فاز رونق تورمی و قرار داشتن بازار فعلی در وضعیت رکود سنگین است.

در دوره هایی که بازار در اوج رونق تورمی قرار داشت، بعضا نقطه اوج قیمت در این بازار با ناپایداری سطح قیمت ها و تغییرات روزانه و ساعتی قیمت در این بازار همراه می شد. اما بعد از مدتی، روند تخلیه حباب و رسیدن قیمت ها به پایداری نسبی آغاز می شد.

هم‌‌‌اکنون اما به رغم رکود سنگین در بازار مسکن، این ناپایداری قیمتی در حال تجربه شدن است. آن هم زمانی که بسیاری از فروشنده ها عملا از فروش انصراف داده و در بهترین حالت آن را به ابتدای سال بعد موکول کرده اند. در چنین شرایطی حجم تقاضا برای خرید مسکن نسبت به نیمه اول سال به میزان محسوس افزایش یافته است. تقاضایی که این روزها با کمبود فایل مواجه شده و عملا نمی تواند از بازار خرید کند.

برآورد تغییر قیمت

در شرایطی که هنوز آمارهای رسمی از تحولات قیمت و حجم معاملات مسکن در بهمن ماه و اسفند ماه منتشر نشده است اما، اظهارات واسطه ها و فعالان بازار معاملات مسکن مناطق شهر تهران، برآوردی از رشد محسوس قیمت در فایل های فروش نشان می دهد.

بررسی ها نشان می دهد در شرایطی که بانک مرکزی به عنوان مرجع آماری بازار مسکن که در هر ماه گزارش مربوط به تحولات ماه قبل بازار معاملات مسکن شهر تهران را منتشر می کرد، از ماه قبل انتشار این آمار را متوقف کرده است اما، برآورد فعالان بازار مسکن نشان می دهد در بهمن ماه، به لحاظ شرایط قیمتی و تورمی، وضعیتی تجربه شد که حتی در دی ماه نیز این وضعیت تجربه نشده بود.

بر اساس آمار بانک مرکزی در دی ماه امسال، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران نسبت به ماه قبل از آن یعنی آذرماه حدود ۱۰‌ درصد رشد کرد؛ واسطه ها و فعالان بازار مسکن شهر تهران می گویند شرایطی که در بازار مسکن بهمن و اسفند ماه تجربه شده و در جریان است در دی ماه نیز تجربه نشده بود. به این معنا که در بسیاری از محلات شهر تهران از جمله محلات مصرفی قیمت فایل های فروش که از سوی فروشنده ها پیشنهاد شده به مراتب رشدی بالاتر داشته است. حتی واسطه ها و فعالان بازار مسکن از نرخ گذاری در بازار شب عید معاملات مسکن با «قیمت آتی» بر اساس برآوردهای تورمی سال ۱۴۰۲، خبر می دهند.

قیمت آتی با سه فاکتور

بررسی ها نشان می دهد، در شرایطی که بازار معاملات مسکن در روزهای پایانی سال با افزایش تقاضای خرید، افت محسوس عرضه فایل، قفل معاملات به واسطه خروج فروشنده ها از بازار و ناپایداری شدید در سطح قیمت ها مواجه شده است یک طیف از عرضه کننده های بازار فروش خانه، اقدام به قیمتگذاری با نرخ آتی کرده اند.

این دسته از فروشنده ها که مالکان واحدهای نوساز یا همان سازنده ها هستند در اصل تمایلی به فروش واحدها قبل از سال جدید ندارند. علت نیز مشخص است. عمده آنها منابع حاصل از فروش واحدهای آماده را برای ساخت واحدهای جدید و استارت پروژه های تازه نیاز خواهند داشت.

از آنجاکه به دلیل قرار گرفتن در روزهای پایانی سال و همچنین ماه نیمه تعطیل فروردین عملا استارت فعالیت سازنده ها در ماه های بعد خواهد بود، بنابراین این گروه از عرضه کننده ها تمایلی به فروش واحد قبل از سال جدید ندارند. به‌خصوص در شرایط تورمی فعلی که هزینه های ساخت هم روز به روز افزایش یافته و تورم مستمر به‌خصوص در نرخ مصالح ساختمانی فعالیت سازنده ها را دشوار کرده است.

با این حال، برخی از این سازنده ها، به صورت محدود و با در نظر گرفتن برآوردی از قیمت آتی آپارتمان خود در نیمه اول سال بعد، حاضر به فروش هستند. یعنی نرخی که آنها هم‌‌‌اکنون برای فروش واحدهای خود اعلام می کنند با نرخ های متعارف و روز بازار فاصله دارد و این فاصله نیز در بسیاری موارد قابل توجه است.

آنها با در نظر گرفتن هزینه ساخت مسکن در سال آینده (از ناحیه تغییرات دستمزدها، قیمت زمین و مصالح)، تورم ماه های اخیر بازار مسکن و همچنین انتظارات تورمی، معدل قیمت در فایل های فروش را تعیین کرده و در صورت وجود تقاضا با قیمت تعیین شده حاضر به فروش یک یا تعداد محدودی از واحدهای آماده خود و نه کل واحدها، هستند. این در حالی است که به دلیل فاصله زیاد این قیمت ها با عرف منطقه، عملا در بسیاری از موارد این آپارتمان ها در بازار معامله نمی شوند.

بیشتر بخوانید: عوامل ایجاد جنس جدید رکود مسکن شناسایی شد

دنیای اقتصاد