سرعت رشد هزینه ساخت مسکن در تهران، باز هم افزایشی شد

به گزارش اخبار ساختمان، بررسی های به عمل آمده بر پایه تازه ترین آمارهای رسمی از تغییرات قیمت در بازار بالادست ساخت و ساز نشان می دهد، امسال، موتور تورم مسکن، تغییرات قیمت از درون این بازار است. در حالی که طی سال های اخیر و در دوره جهش، تورم مسکن همواره از بیرون این بازار و به واسطه اثر محرک های بیرونی شارژ می شد.

در شرایطی که در دوره اخیر جهش، انتظارات تورمی از بیرون بازار مسکن، کارگردان اصلی تورم در این بازار بود، آمارها نشان می دهد، هم‌‌اکنون تورم مصالح ساختمانی از درون این بازار، به کارگردان اصلی تغییرات قیمت در بازار مسکن تبدیل شده است.

از سال 97 که بازار مسکن شهر تهران و سپس سایر شهرها وارد دوره جهش شد، همواره محرک های بیرونی بازار از جمله انتظارات تورمی ناشی از ریسک های اقتصادی و غیراقتصادی، کارگردان اصلی تغییرات قیمت در بازار مسکن بود.

انتظارات تورمی با اثرگذاری روی بازارها و از جمله انتظارات قیمتی در بازار مسکن، رفتار تقاضای غیرمصرفی را جهت داده و آنها را ترغیب به حضور در این بازار برای کسب بازدهی کوتاه مدت از معاملات ملکی می کرد. اما از ابتدای تابستان امسال، عملا انتظارات تورمی فروکش کرده و بازارها (ارز و...) در شرایط ثبات نسبی و بدون نوسان محسوس قیمت، قرار گرفته اند.

با فروکش کردن انتظارات تورمی و توقف فعالیت کارگردان بیرونی، از تابستان امسال، قیمت مسکن نیز تحت تاثیر قرار گرفته و حتی تورم منفی در این بازار به ثبت رسید. اما تازه ترین آمارهای رسمی از بازار بالادست ساخت و ساز یعنی بازار مصالح و نهاده های ساختمانی، نشان دهنده تبدیل این بازار به موتور تورم مسکن است. یعنی بعد از چند سال کارگردانی تورم مسکن از سوی محرک های بیرونی، این بار، موتور تورم عوض شده و از درون بازار، این بازار را کارگردانی می کند.

محرک درونی مقابل کاهش قیمت

در شرایطی که تحت تاثیر توقف فعالیت کارگردان بیرونی تورم مسکن (انتظارات تورمی)، در ماه های اخیر این بازار شاهد خروج تقاضای سفته بازی و سرمایه گذاری های کوتاه مدت بود اما هم‌‌اکنون یک محرک درونی تورم مسکن فعال شده و به نوعی مقابل مسیر کاهش قیمت در این بازار قرار گرفته است.

تورم مصالح ساختمانی که می توان از آن به حسگر قیمت در بازار نوسازها تعبیر کرد، این محرک درونی است. چرا که سازنده ها متناسب با برآوردی که از سطح قیمت و هزینه تمام شده ساخت دارند، اقدام به تعیین قیمت فروش واحدها و آپارتمان های مسکونی نوساز می کنند. از این رو، تغییرات قیمت مصالح به هر نوع (افزایشی یا کاهشی) یکی از مهم ترین پارامترها در تعیین قیمت فروش آپارتمان است.

تازه ترین آمار رسمی منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران که روز گذشته روی خروجی سایت این مرکز قرار گرفت نشان می دهد، قیمت مصالح ساختمانی، بر اساس تغییرات شاخص قیمت نهاده های ساختمان های مسکونی شهر تهران در تابستان امسال، نسبت به تابستان سال گذشته، 47‌ درصد رشد داشته است.

در واقع می توان گفت تورم نقطه به نقطه مصالح ساختمانی در این بازه زمانی 47‌ درصد بوده است. این در حالی است که تورم نقطه به نقطه مصالح در بهار امسال، کمتر از 40‌ درصد بود. این تورم مصالح (رشد 47 درصدی)، بالاترین نرخ تورم نقطه به نقطه در این بازار از تابستان 1400 است. این نرخ در تابستان 1400 معادل 65‌ درصد گزارش شد و تا تابستان امسال همواره زیر 47‌ درصد بود.

ثبت رکورد تورمی جدید در بازار مصالح ساختمانی پس از دو سال، مسیر دشواری را پیش روی دو طیف اصلی بازار مسکن یعنی سازنده ها به عنوان عرضه کننده آپارتمان های نوساز و خریداران به عنوان طرف تقاضا، قرار می دهد. از این بابت که از محل افزایش هزینه ساخت، ادامه کاهش قیمت مسکن را با اما و اگر روبه‌رو می کند.

چرا تورم ساخت تغییر جهت داد؟

بررسی های به عمل آمده نشان می دهد تغییر جهت تورم ساخت و ثبت رکورد جدید از بیشترین رشد نقطه به نقطه قیمت مصالح در تابستان امسال بعد از دو سال، دست کم دو علت مهم دارد. در واقع این سطح بالای تورمی در بازار مصالح ساختمانی از دو ناحیه در تابستان امسال شارژ شد.

اولین موضوع به جاماندگی یا عقب ماندگی تورم تولید مسکن (تورم مصالح) از تورم مسکن (تغییرات قیمت فروش آپارتمان ها) مربوط می شود. در طول عصر جهش یعنی از سال 96 به بعد متوسط قیمت مسکن در شهر تهران 18 برابر شده است؛ اما آمارها نشان دهنده رشد 12.5 برابری متوسط قیمت مصالح ساختمانی مورد استفاده در ساخت و سازهای مسکونی پایتخت در همین بازه زمانی است. در واقع در عصر جهش، محصول بازار ساخت و ساز (مسکن)، رشد قیمت بیشتری نسبت به تورم نهاده های ساخت (مصالح) داشته است.

از سوی دیگر و در وهله دوم، تورم تولید مسکن از ناحیه تورم تولید در همه بخش های اقتصادی شارژ شده است. آمار جدیدی که به تازگی از سوی مرکز آمار ایران منتشر شده است نشان می دهد هزینه های تولید در همه بخش های اقتصادی به طور متوسط در تابستان امسال 45.3‌ درصد نسبت به تابستان سال گذشته افزایش یافته است. این میزان تورم نزدیک به تورم تولید مسکن است.

بررسی ها نشان می دهد کارخانه های تولیدکننده مصالح ساختمانی مانند سایر تولیدکننده ها با مجموعه ای از مسائل تورم ساز روبه‌رو هستند. از آن جمله می توان به قطعی خدمات تولید در تابستان و سایر فصل ها (آب، برق، گاز و...) اشاره کرد. نوسانات نرخ ارز، کاهش ظرفیت تولید کارخانه ها به دلیل شرایط اقتصادی سال های اخیر و سال هایی که به دلیل نرخ های رشد اقتصادی پایین، عملا شرایط برای تولید دشوار بود از دیگر مسائل تورم ساز برای تولید‌‌کننده ها بوده است.

این در حالی است که تولیدکنندگان مصالح ساختمانی هم بیش از پنج سال است که تحت تاثیر رکود ساختمانی و افت شدید تقاضا برای مصالح، ناچار به کاهش ظرفیت تولید خود شده اند؛ اما در شرایط فعلی که تقاضا برای مصالح به واسطه شروع پروژه مسکن سازی دولتی (برنامه ساخت سالانه یک میلیون مسکن در سال) افزایش یافته است این کاهش ظرفیت خود را روی تغییرات قیمت نشان می دهد.

دنیای اقتصاد