وعده های توخالی مثل اخذ مالیات از خانه های خالی

به گزارش اخبار ساختمان، عدم تحقق قانون مصوب سال ۱۳۹۹ و تکلیف بودجه ۱۴۰۲ درباره دریافت مالیات از خانه های بلااستفاده، منجر به درآمد میلیمتری دولت از آپارتمان های خالی از سکنه شده است. در حالی که بر اساس قانون، در سال جاری باید ۲‌ هزار میلیارد تومان درآمد مالیاتی از محل دریافت مالیات از مالکان خانه های خالی محقق شده و از سوی دولت وصول می شد اما در ۹ ماه اول امسال تنها سه میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان معادل رقمی تقریبا نزدیک به یک پانصدم هدفگذاری صورت گرفته، از این محل درآمد مالیاتی حاصل شده است.

در یک برش ۹ ماهه، باید به طور متوسط از ابتدای سال تا پایان آذرماه امسال، رقمی معادل حدود ‌هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان درآمد مالیاتی خانه های خالی از سوی دولت وصول می شد اما عملا تنها سه میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان محقق و وصول شد.

در سال گذشته (1401) نیز چیزی بسیار کمتر از یک هزارم هدفگذاری صورت گرفته درآمد مالیاتی از محل خانه های خالی محقق شد. در حالی که در سال 1401 نیز باید 2 هزار میلیارد تومان درآمد مالیاتی از محل خانه های خالی وصول می شد اما این وصولی تنها یک میلیارد و 852 میلیون تومان بود. این درآمد بسیار ناچیز مالیاتی را در واقع می توان به درآمد میلیمتری دولت از خانه های خالی تعبیر کرد.

به این معنا که ارقام مالیات وصولی دولت از مالکان خانه های خالی به رغم تکالیف قانونی مشخص در این زمینه به قدری ناچیز است که می توان چنین تعبیر کرد که دولت به جای آنکه از واحدهای مسکونی چند ده و در برخی موارد چندصد مترمربعی مالیات دریافت کرده باشد از خانه های چند میلیمتری مالیات گرفته است.

اما سوال مهمی که در این رابطه مطرح است اینکه چرا دریافت مالیات از خانه های خالی به‌رغم وجود تکالیف قانونی از جمله قانون مصوب سال 99 و همچنین قانون بودجه 1402، محقق نشد؟

بررسی های انجام شده برای پاسخ به این سوال نشان می دهد گذشته از همه دلایلی که بارها در گزارش های مختلف در خصوص شکل درست اجرای سیاست های مالیاتی در بازار مسکن منتشر شده است، دست کم یک دلیل یا یک مانع مهم در مسیر تحقق کامل و مطابق با برنامه ریزی قانونی دریافت مالیات از خانه های خالی وجود دارد که باعث شده طی دو سال اخیر، عملا درآمد مالیاتی از این محل، درآمدی میلیمتری و بسیار ناچیز باشد.

این دلیل مربوط به عدم راه اندازی سامانه ای است که بر اساس قانون مصوب سال 1399 درباره دریافت مالیات از خانه های خالی باید از سوی دولت طراحی شده و مورد استفاده قرار می گرفت.

بر اساس قانون مصوب سال 99، سه ماه بعد از تصویب این قانون یعنی حداکثر تا ابتدای سال 1400 باید سامانه ای تحت عنوان «سامانه معاملات املاک» از سوی دولت راه اندازی می شد که مالکان خانه های خالی بعد از دریافت اخطاریه، حداکثر ظرف دو ماه، اقدام به معرفی و بارگذاری مشخصات ملک خود در این سامانه با هدف اجاره یا فروش به قیمت روز می کردند.

تا اگر به هر دلیلی در مدت زمان مشخص این خانه ها، از طریق این سامانه به بازار عرضه نشود، مشمول مالیات شوند و اگر به هر علتی در زمان مشخص در بازار فروخته نشده یا اجاره نرود، معاف از مالیات اعلام شوند تا زمانی که مالک بتواند خانه خالی را فروخته یا در اختیار مستاجر قرار دهد.

اما این سامانه که یکی از مسوولیت های دیگر آن در قانون امکان تعیین قیمت یا اجاره بهای روز واحد خالی تعیین شده است، تاکنون راه اندازی نشده است. بنابراین زمانی که این سامانه راه اندازی نشده طبیعی است که قانون نیز به طور ناقص اجرا شده و درآمدهای مالیاتی دولت از این محل تنها به میزان بسیار ناچیز محقق و وصول شود.

بدهی مالیاتی دولت به شهرداری

اما عدم تحقق درآمد مالیاتی تعیین شده از محل خانه های خالی یک بازی دو سر باخت برای دولت محسوب می شود. یک سر این بازی، باخت دولت به خودش از بابت عدم تحقق درآمد مالیاتی است که از محل خانه های خالی باید به خزانه دولت واریز می شد و از سوی دیگر عدم عرضه خانه های خالی به بازار که در ساماندهی و ایجاد تعادل عرضه و تقاضا به نفع همه اضلاع درگیر در موضوع تامین مسکن (دولت و سیاستگذار مسکن، سازنده ها، متقاضیان خرید و اجاره و...)، موثر است.

سر دیگر این ماجرا، باخت دولت به شهرداری هاست. بر اساس قانون بودجه سال 1399، باید 50‌ درصد درآمد حاصل از دریافت مالیات از خانه های خالی به عنوان سهم شهرداری ها به حساب شهرداری شهرهای محل اخذ مالیات واریز می شد. اما عملا دولت از این محل درآمد خاصی نداشته است که آن را به حساب شهرداری ها واریز کند. این در حالی است که درآمدهای حاصل از مالیات های ملکی در کشورهای مختلف، یکی از مهم ترین منابع پایدار درآمدی برای توسعه شهرها و اداره امور آنها محسوب می شود.

مرکز مطالعات و برنامه ریزی شهر تهران نیز اخیرا گزارشی با عنوان «بررسی اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی شهر تهران» منتشر کرده است که در این گزارش به سه پیامد منفی وجود خانه های خالی و عدم اجرای درست و کامل این قانون اشاره شده است.

این پیامدها را می توان در سه دسته، اقتصادی، اجتماعی و شهری طبقه بندی کرد. به لحاظ اقتصادی، وجود خانه های خالی بیش از حد استاندارد در شهرها منجر به اخلال و تشدید نوسانات قیمتی در بازار مسکن خواهد شد. این در حالی است که به لحاظ اجتماعی و شهری نیز پدیده گسترش خانه های خالی منجر به عدم توسعه مطلوب شهری، عدم امکان استفاده از بازدهی نسبت به مقیاس در ارائه خدمات، برجسته شدن شکاف طبقاتی و بروز مخاطرات و ناهنجاری های اجتماعی- فرهنگی خواهد شد.

بر اساس این گزارش، در حال حاضر بسیاری از شهرهای جهان مانند توکیو، استانبول، اتاوا و استکهلم، بیش از 50‌ درصد از درآمدهای پایدار شهری خود را از طریق اخذ مالیات های محلی مانند مالیات بر املاک و مستغلات تامین می کنند.

دولت های محلی در این شهرها و بسیاری دیگر از شهرهای دنیا، به خصوص در مناطق با رشد جمعیت فزاینده، اقدام به اعمال مالیات بر خانه های خالی کرده اند و عواید حاصل از آن را برای بهبود خدمات ارائه شده در بخش مسکن و شهرسازی مورد استفاده قرار داده اند.

این دولت ها سعی‌‌‌ کرده اند با تعریف و ایجاد منابع درآمدی پایدار، کیفیت و کمیت خدمات شهری را بهبود بخشند. چرا که توزیع متقارن و پایدار خدمات شهرداری طی زمان مستلزم برخورداری از منابع مالی مشخص و پایدار است. به خصوص در حالی که طی سال های اخیر در کشور، بودجه های بخش دولتی و عمومی از جمله شهرداری ها با کسری های فزاینده روبه‌رو شده است، ارتقای خدمات شهرداری ها در حوزه های مختلف منوط به شناسایی و تعریف پایه های مالیاتی جدید است.

تعادل مصنوعی در بازار مسکن

در این گزارش همچنین به ایجاد تعادل مصنوعی در بازار مسکن به واسطه وجود و گسترش خانه های خالی در سال های اخیر اشاره شده است. این موضوع یعنی ایجاد تعادل مصنوعی عرضه و تقاضا در بازار مسکن همان مفهومی است که در سال های اخیر در گزارش های متعددی به آن اشاره شده است.

یکی از مصادیق آن هم مربوط به نسبت کل خانه ها به کل خانوارهاست. بررسی ها نشان می دهد مجموع همه خانه های کشور اعم از واحدهای مسکونی در حال استفاده، خانه های خالی و خانه های دوم، حدود 10 تا 12 درصد، بیش از کل خانوارهاست.

به طوری که در نگاه اول، مقایسه تعداد خانوارها به موجودی مسکن، نشان دهنده مازاد عرضه است اما بعد از کسر خانه های خالی و خانه های دوم عملا مازاد عرضه وجود ندارد.

در این گزارش همچنین اعلام شده است که بر اساس آمار سازمان امور مالیاتی کشور در سال 1400، معادل 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود دارد اما میزان خانه های خالی در دسترس برای مالیات گذاری بر اساس آمار دولت 500‌ هزار واحد است. اگر تعداد خانه های خالی تهران نیز 300‌ هزار واحد مسکونی فرض شود در سال 1401 شهرداری تهران باید حدود پنج هزار میلیارد تومان از این محل درآمد پایدار کسب می کرد.

برآوردها نشان می دهد با توجه به اینکه شهرداری تهران، به دلیل وجود پایگاه های عظیم املاک شهر تهران از پتانسیل بالایی در شناسایی املاک خالی برخوردار است، با ضریب احتمال بالاتری می تواند به شناسایی املاک خالی بپردازد که در این حالت میزان درآمد محقق شده از این بابت افزایش چشمگیری خواهد داشت.

هر چند اجرای این قانون با چالش هایی همچون مشکلات موجود در مسیر تعریف ملک خالی و آستانه های معافیت، تخمین ارزش ملک، مسائل اقتصادی و اجتماعی شهر و منطقه، هزینه های اجرایی بالا، سهم چشمگیر نهادهای عمومی و دولتی در املاک خالی، فرار مالیاتی، مساله شناسایی آنها و... روبه‌رو است.

بیشتر بخوانید: شکست آشکار طرح مالیات بر خانه های خالی

دنیای اقتصاد