چشم انداز بهاری بازار مسکن تحت تاثیر دو متغیر عمده خواهد بود

به گزارش اخبار ساختمان، اثر دو متغیر کلیدی بر بازار مسکن فروردین ماه، دست‌‌‌کم 6 رویداد مهم را در ماه نیمه تعطیل این بازار، رقم زد. افزایش تقاضا برای خرید آپارتمان و تغییر بهای فروش واحدهای مسکونی، دو مورد از مهم ترین این رویدادهاست.

تازه ترین بررسی ها و تحقیقات میدانی به عمل آمده از شرایط و چشم انداز بهاری بازار مسکن شهر تهران نشان می دهد، وضعیت ریسک های غیراقتصادی و انتظارات تورمی از یکسو و رفت و برگشت قیمت دلار در دو کانال 60 و 70‌ هزار تومانی، معادلات رفتاری دو طیف خریدار و فروشنده مسکن را در فروردین ماه جهت داد.

بخش قابل توجهی از متقاضیان خرید و فروش مسکن که از ماه ها قبل در بازار با قصد انجام معامله (خرید و فروش) حضور داشتند، تحت تاثیر ریسک های غیراقتصادی و انتظارات تورمی ناشی از تنش بین ایران و اسرائیل و همچنین رفت و برگشت قیمت دلار در دو کانال متفاوت، فروردین ماه امسال را به یک ماه متفاوت نسبت به فروردین سال گذشته تبدیل کردند.

فروردین امسال، به روایت واسطه های معاملات مسکن شهر تهران، در بخش قابل توجهی از محله ها و مناطق، حجم معاملات خرید آپارتمان تا دو برابر و حتی بیشتر افزایش یافت.

این در حالی است که بنا بر اظهارات برخی فعالان ملکی، حتی در برخی محله های خاص، به خصوص مناطق مورد توجه هر دو طیف تقاضای مصرف کننده و سرمایه گذار، این میزان افزایش به مراتب بیش از سایر محله های شهر بود. بعضی از فعالان مسکن این محله ها حتی از افزایش تا سه برابری حجم قراردادهای منعقد‌شده، در فروردین ماه امسال نسبت به فروردین سال گذشته که بازار به طور کامل در وضعیت رکود معاملات قرار داشت، خبر می دهند. فروردین 1402 حجم معاملات مسکن شهر تهران در مقایسه با فروردین 1401 تقریبا نصف شد.

آنها همچنین به افزایش قیمت های پیشنهادی و قطعی خرید مسکن در آخرین روزهای فروردین و روزهای ابتدایی اردیبهشت نسبت به اسفند 1402، اشاره کرده و می گویند اثر ریسک های غیراقتصادی و رفت و برگشت قیمت دلار در فروردین ماه، رفتار فروشنده ها را در شکل افزایش چند درصدی بهای فروش آپارتمان و رفتار خریداران مصمم به خرید را در شکل قطعی کردن خرید و انجام معامله مسکن جهت داده است.

نتایج این بررسی ها نشان دهنده آن است که وضعیت پیش روی بازار مسکن در بهار امسال (اردیبهشت و خرداد)، عمدتا به دو فاکتور ریسک های غیراقتصادی موثر بر رفتار بازارها (متغیرهای بیرونی) از یکسو و تغییرات هزینه ساخت مسکن (موثر بر بهای نوسازها) از سوی دیگر، بستگی دارد.

به طوری که اگر ثبات نسبی فعلی تحت تاثیر فروکش کردن ریسک های غیراقتصادی در بازارها به خصوص در بازار ارز ادامه داشته باشد، انتظار ثبات و حتی کاهش قیمت مسکن در ماه های آتی بعید نخواهد بود. در واقع بازار در صورت ثبات نرخ ارز که هم‌‌‌اکنون بازیگردان اصلی رفتار متعاملان، جهت معاملات و تغییرات قیمت آپارتمان هاست، از استعداد ثبات و کاهش قیمت برخوردار است.

سال گذشته نیز، ثبات در بازارهای موازی به خصوص بازار ارز منجر به کاهش قیمت مسکن از ابتدای تابستان برای پنج ماه متوالی شد. از سوی دیگر شرایط پیش روی بازار مسکن در سال جاری از یک متغیر درونی یعنی تغییرات قیمت ساخت (تورم ساختمانی) نیز اثرپذیری دارد. هر چند اثر این رویداد بلندمدت نبوده و ابتدا بهای فروش نوسازها را تحت تاثیر قرار خواهد داد. البته با توجه به کاهش سهم نوسازها در معاملات مسکن این اثر بر کل بازار، کوتاه مدت نخواهد بود.

چرا معاملات زیاد شد؟

واسطه های بازار معاملات مسکن در مناطق مختلف شهر تهران در حالی از افزایش حجم قراردادهای خرید و فروش آپارتمان در فروردین امسال در مقایسه با فروردین سال قبل خبر می دهند که به گفته آنها، نوسانات ارزی، مهم ترین علت این افزایش است.

در حالی که تحت تاثیر تشدید ریسک های غیراقتصادی ناشی از تنش اخیر بین ایران و اسرائیل، برای چند روز، قیمت دلار وارد کانال 70‌ هزار تومانی شد اما بازگشت دلار به کانال 60‌ هزار تومان، در روزهای آخر فروردین، طیفی از تقاضای خرید آپارتمان را مصمم به انجام معامله کرد. به‌خصوص در مناطق مصرفی و پرتقاضا، بازار و متعاملان بیش از آنکه تحت تاثیر اثر تنش سیاسی باشند، با نگاه به تحولات اقتصادی و تغییرات نرخ ارز، از سال گذشته، در بازار حضور داشتند.

در واقع گروهی از تقاضای مصرفی که زمستان سال گذشته، در نتیجه رشد قیمت دلار و اثرگذاری آن بر بازار در شکل کاهش فایل فروش و افزایش بهای پیشنهادی فروشنده های حاضر در بازار، خرید خود را به تعویق انداخته بودند، فروردین ماه قصد خود رابرای خرید آپارتمان عملی کردند.

در واقع تنش سیاسی اثری روی رفتار این گروه از متقاضیان مسکن نداشت. بلکه پذیرش شرایط بازار، باعث شد، این گروه از متقاضیان معامله موردنظرشان را در بازار ملک به سرانجام برسانند. زمستان پارسال، برخی از این متقاضیان امیدوار به بازگشت نرخ دلار به کانال 50‌ هزار تومانی و به دنبال آن بازگشت قیمت های پیشنهادی فروشنده ها به سطح پاییز و تابستان بودند، بنابراین خرید خود را به سال جدید موکول کردند.

البته بازگشت بخشی از فروشنده ها به بازار و افزایش تعداد فایل های فروش نیز در این زمینه موثر بود. برخی از فروشنده هایی که زمستان سال گذشته به دلیل نگرانی از افزایش قیمت ها در سال بعد تحت تاثیر نوسان دلاری فایل های خود را به طور موقت از بازار خارج کرده بودند یا از عرضه فایل به بازار خودداری می کردند، با مشاهده رفت و برگشت قیمت دلار، این فایل ها را وارد بازار کردند. البته این بار، بهای پیشنهادی را تا حدی افزایش دادند که این میزان افزایش در محله های مختلف متفاوت بوده است.

این موضوع دومین رویداد بهاری بازار مسکن در فروردین ماه امسال است. البته بخش قابل توجهی از فروشنده ها متقاضیان تبدیل به احسن آپارتمان ها هستند که در بخش دیگری از بازار در نقش خریدار حضور داشته و آپارتمان دیگری خریداری کردند.

تقاضای سرمایه ای نیز در برخی مناطق پرتقاضای شهر تهران که همواره مورد توجه دو طیف تقاضای مصرفی و سرمایه ای برای خرید آپارتمان بوده است (مانند منطقه 5)، همسو با رفت و برگشت دلاری، وارد بازار شدند و رفتار آنها متناسب با این رفت و برگشت دلاری بازار بهاری مسکن را تحت تاثیر قرار داد (رویداد سوم).

با این حال، فروردین امسال، غلبه تقاضا در بازار مسکن مربوط به تقاضای تبدیل به احسن بود و یک علت افزایش فایل فروش همزمان با افزایش تقاضا برای خرید مسکن نیز حضور این گروه از متقاضیان در بازار و افزایش سهم آنها نسبت به سایر متقاضیان بود.

فروردین ماه امسال، بنا بر اظهار فعالان بازار مسکن شهر تهران معاملات مسکن در برخی از محله ها و مناطق شهر تا دو برابر نسبت به فروردین پارسال افزایش یافت (رویداد چهارم)؛ البته برخی از فعالان بازار در مناطق پرتقاضا که هر دو طیف سرمایه گذار و مصرف کننده در آن حضور دارند از افزایش تا سه برابری حجم قراردادهای خود در فروردین امسال خبر دادند.

شرایط متفاوت جنوب تهران

در حالی که فعالان بازار مسکن مناطق مصرفی واقع در نیمه شمالی و همچنین مناطق مرز دو نیمه شمال و جنوب تهران از افزایش تعداد معاملات خرید آپارتمان در فروردین ماه امسال خبر می دهند، اما برخی واسطه های مسکن مناطق جنوب شهر می گویند همچنان بازار معاملات مسکن این مناطق رکودی است و نه تنش سیاسی ایران و اسرائیل و نه رفت و برگشت دلاری اثر محسوسی روی حجم معاملات خرید و فروش در این محله ها نداشته است.

علت نیز مشخص است؛ این محله ها چندان مورد علاقه تقاضای سرمایه ای نیست و از سوی دیگر همچنان سطح قیمت ها با توان مالی متقاضیان مصرفی بسیار فاصله دارد. با این حال این فعالان ملکی از افزایش تعداد مراجعه ها و تماس ها از سوی متقاضیان خبر می دهند و امیدوارند در ادامه بهار بخشی از این تماس ها و مراجعه ها تبدیل به معامله شود (رویداد پنجم).

با این حال واسطه های بازار مسکن محله های جنوب شهر تهران هم از افزایش چند درصدی بهای پیشنهادی فروش آپارتمان خبر می دهند و می گویند فروشنده ها حول و حوش پنج درصد بهای پیشنهادی خود برای فروش آپارتمان را نسبت به اسفندماه افزایش داده اند. هر چند هنوز خریدار مصممی برای این واحدها وجود ندارد. افزایش قیمت های پیشنهادی فروش مسکن در فروردین ماه در مقایسه با اسفند، ششمین رویداد بهاری بازار مسکن 1403 است.

نتایج تحقیقات میدانی نشان می دهد، بهای پیشنهادی فروش آپارتمان در مناطق پرتقاضای نیمه شمالی تهران مانند منطقه 4 و 5 در برخی از فایل ها تا بیش از 10‌ درصد نیز رشد داشته است هر چند میزان افزایش قیمت در معاملات قطعی به روایت واسطه ها، حول و حوش 10‌ درصد بوده است.

در مناطق مصرفی مرز دو نیمه شمال و جنوب تهران مانند مناطق 9 و 10 که از پرتقاضاترین مناطق شهر تهران محسوب می شوند نیز بهای فروش آپارتمان بین پنج تا هفت درصد نسبت به اسفند رشد داشته است و واسطه ها می گویند حجم معاملات آپارتمان در این مناطق نیز فروردین ماه امسال نسبت به فروردین پارسال رشد داشته و معامله با قیمت های جدید انجام می شود.

استعداد بهاری بازار مسکن

بررسی ها درباره چشم انداز پیش روی بازار مسکن در بهار 1403 حاکی از یک شرط مهم برای ثبات و حتی کاهش قیمت در این بازار است. در صورتی که ثبات نسبی در بازار ارز و سایر بازارها مشابه شرایط فعلی که تا حد زیادی ریسک های غیراقتصادی فروردین ماه فروکش کرده است، ادامه دار شود، بازار مسکن استعداد کاهش یا حتی ثبات قیمت را دارد.

البته متغیر تورم ساخت نیز در این زمینه موثر است؛ هر چند اثر این متغیر ابتدا خود را روی افزایش بهای واحدهای مسکونی نوساز آن‌‌‌ هم در بازه میان مدت و بلندمدت نشان می دهد و از سوی دیگر با توجه به کاهش قابل توجه سهم نوسازها در معاملات مسکن، تورم تولید مسکن در کوتاه مدت، نمی تواند اثر چندانی بر تغییرات قیمت واحدهای مسکونی داشته باشد.

دنیای اقتصاد