کمبود عرضه مسکن، مساله اول بازار مسکن نیست

به گزارش اخبار ساختمان، نگاه برخی از نامزدهای انتخابات ریاست جمهوری به قفل خانه دار شدن، یک نقطه کور دارد که عدم تشخیص آن می تواند اولویت سوم سیاستی در بخش مسکن را به اشتباه، جای اولویت اول بنشاند.

کاندیداها بعضا مشکل مسکن را کمبود عرضه توصیف می کنند و قصد دارند سراغ ساخت انبوه مسکن در تیراژ حتی بالاتر از یک میلیون در سال که طی دو سال گذشته در دست اجرا بود، بروند. از جمله اینکه وعده داده شده، 10 میلیون مسکن در چهار سال ساخته خواهد شد. در مقطع نزدیک به شروع به کار دولت چهاردهم، مهمتر از شدن یا نشدن مسکن 10 میلیونی به لحاظ توان و منابع ساخت، تشخیص اشتباه صورت مساله است.

بررسی های به عمل آمده درباره قفل خانه دار شدن خانوارها و همچنین سختی اجاره نشینی مستاجرها نشان می دهد، مساله اول، موتور پرواز قیمت مسکن و اجاره بهاست؛ عاملی که در سال های اخیر باعث ثبت تاریخی تورم مسکن و تورم اجاره شد و برخلاف تصور گروهی که آدرس این موتور را در داخل بازار مسکن می دانند، همه آن بیرون بازار مسکن است.

مساله قفل ساز بخش مسکن، ریسک های تولیدکننده انتظارات تورمی است که باعث شد هزینه صاحبخانه شدن افزایش یابد. این ریسک ها از یکسو هزینه ساخت مسکن را برای سرمایه گذاران ساختمانی بالا برد و از سوی دیگر، قیمت مسکن را به خاطر هیجان خرید سرمایه ای ملک، برای مصرف کننده تا میزان خروج از دسترس خانوارها، افزایش داد. در نتیجه، خانه ندارها روانه بازار اجاره شدند و اجاره بها نیز دچار رشد تاریخی شد.

بنابراین، در گام اول، موتور انتظارات تورمی به منظور توقف جریان رشد تند قیمت و اجاره مسکن لازم است به صورت پایدار با سیاست های غیراقتصادی و اقتصادی دولت جدید، خاموش شود.

توقف کار این موتور با گشایش های سیاسی، بلافاصله بر روند رشد قیمت اثر کاهنده و رام کننده خواهد گذاشت. در غیر‌ این صورت، یعنی غفلت دولت از حل مساله اول و عبور آن با تمرکز روی مساله سوم یعنی مسکن سازی انبوه، به دلیل فعالیت موتور بیرونی تولید تورم ساخت و تورم مسکن، چالش اصلی خانه ندارها با قیمت و هزینه دسترسی به مسکن، حل نخواهد شد. به بیان ساده، بدون برداشته شدن گام اول، تلاش دولت جدید برای برداشتن گام سوم، به معنای یک اقدام موازی یک مشکل بزرگ در بازار مسکن است که عملا به اصل مشکل اصابت نخواهد کرد و بی اثر یا کم اثر خواهد بود.

مساله دوم، ضعف شدید بنیه مالی خانوارهای فاقد مسکن است.

حجت‌‌‌ میرزایی، صاحبنظر اقتصادی و همچنین کارشناس ارشد اقتصاد مسکن و اقتصاد شهری، درباره این موضوع به بیان موضوعاتی پرداخته است.

این صاحبنظر معتقد است، مساله اصلی خانوارهای فاقد مسکن، عدم دسترسی مالی به مسکن است، به طوری که در حال حاضر شکاف مالی بزرگ بین خانه ندارها یا همان مستاجرها و قیمت و اجاره بها به وجود آمده است.

از نیمه دهه 90 تاکنون متوسط قیمت مسکن در تهران 15 برابر شده است، در حالی که قدرت خرید خانوارها به مراتب کمتر از این مقدار، افزایش پیدا کرده است. در بازار اجاره‌‌‌ مسکن نیز رشد اجاره بها در دو سال گذشته، رکورد تاریخی را ثبت کرد.

این وضعیت خانوارها در بازار مسکن نشان می دهد، بیش از نیمی از درآمد افراد صرف هزینه تامین مسکن می شود. اما مشکل چیست؟

حجت میرزایی در پاسخ به این پرسش، مشکل عدم دسترسی مالی به مسکن را جاماندگی قدرت خرید ناشی از پایین بودن رشد درآمد سرانه عنوان می کند و برای حل این مساله، معتقد است، رشد اقتصادی فراگیر از نوعی که عایدی آن به تقویت واقعی درآمد سرانه خانوارها منجر شود، لازم است.

میرزایی هشدار می دهد، بدون حل چالش عدم دسترسی مالی به مسکن، اگر همین امروز 10 میلیون واحد مسکونی توسط دولت ساخته شود، قدرت خرید آن از سوی خانه ندارها وجود ندارد چون یک مستاجر در شرایطی که پس انداز ندارد و درآمد ماهانه اش زیر 15 میلیون تومان است، نمی تواند قسط 20 میلیون تومانی برای دریافت وام مسکن یک میلیارد تومانی بپردازد. ضمن آنکه، با قیمت ها و هزینه های امروز در بازار مسکن، تسهیلات کمتر از این رقم نیز ناکارآمد است.

میرزایی در عین حال، تاکید می کند، افزایش عرضه مسکن حتما موردنیاز بخش است اما تشخیص اولویت آن مهم است.

راه احیای دسترسی مالی به مسکن

حجت میرزایی در این گفتگو، چهار راهکار برای ابتدا احیای دسترسی مالی به مسکن و سپس احیای جریان خرید و ساخت مسکن ارائه داده است.

راهکار اول، ترکیبی از رشد اقتصادی پایدار و وام بلندمدت خرید خانه است. از نگاه او، بازپرداخت وام خرید خانه باید به 30 سال افزایش یابد.

راهکار دوم، مختص دهک های کم درآمد است؛ اجاره به شرط تملیک. دو تا سه دهک اول، امکان مالی برای خرید خانه حتی با وام بانکی را ندارند و در قالب طرح های رایج در کشورها، تامین مسکن این گروه از مسیر اجاره حمایتی ممکن است. با طرح اجاره به شرط تملیک، می شود به نیاز این گروه پاسخ داد.

راهکار سوم نیز عرضه مسکن ریزمتراژ به دو شکل اجاره داری و ملکی در بافت های فرسوده شهرهاست که از نگاه او، در حال حاضر در تهران این مهم با انحراف سیاست ساخت مسکن روی اراضی ذخیره، مغفول مانده است. 60‌ درصد املاک موجود در پهنه فرسوده تهران هنوز دست نخورده باقی مانده و قابل ساخت و ساز است اما به دلایل مختلف از جمله جذاب نبودن تخریب و نوسازی برای مالکان و موانع مرتبط با مجوزها و هزینه‌‌‌ ساخت، مالکان میلی به ساخت و ساز ندارند.

ساخت و ساز در بافت فرسوده تهران تا 30‌ هزار واحد مسکونی در سال قابلیت دارد؛ تیراژی که نصف ساخت و سازهای 6 سال اخیر در تهران است و اگر محقق شود، عرضه را تقویت می کند.

حجت میرزایی در ادامه این گفتگو، راهکار چهارم را در تامین مالی جمعی از طریق اتصال بازار ساخت مسکن به بورس معرفی می کند. در این راهکار که همان صندوق زمین و ساختمان می تواند باشد، افراد با سرمایه کم وارد سرمایه گذاری در بخش مسکن می شوند اما سرمایه گذاری آنها منجر به افزایش عرضه خانه خواهد شد. این راهکار امکان خرید متری مسکن را فراهم می آورد و سرمایه محدود سالانه افراد را در برابر تورم عمومی و تورم مسکن حفظ می کند تا به تدریج بتوانند به متراژ معادل یک واحد مسکونی کم متراژ برسند.

مخاطبان مسکن 10 میلیونی حضور دارند؟

گزارش ما از ماجرای طرح مسکن 10 میلیونی یا 10 میلیون مسکن در چهار سال حاکی است، تعیین تیراژ ساخت مسکن از سوی سیاستگذار برای بازار بر اساس مجموعه ای از پارامترهای جمعیتی، شهری و مالی باید صورت بگیرد، در غیر‌ اینصورت، چرا به جای 10 میلیون خانه، 20 میلیون نباشد؟

نیازسنجی در بازار مسکن برای تخمین عرضه موردنیاز سالانه بر اساس سبک زندگی (طلاق و ازدواج) و بعد خانوار، رشد سالانه جمعیت و خانوار، خانه های قدیمی نیازمند بازسازی، مرگ و میر، منابع بانکی و توان مالی خانوار و سایر پارامترها صورت می گیرد.

طی سال های اخیر میزان ازدواج سالانه کاهش تاریخی داشته است اما بافت های فرسوده قابلیت ساخت سالانه 300‌ هزار واحد مسکونی را دارند. از طرفی تعداد خانوارهای تک نفره نسبت به یک دهه گذشته افزایش پیدا کرده است که این به معنای آن است که الزاما ازدواج باعث شکل گیری تقاضای جدید نیست.

در این میان، هر چقدر نیاز سالانه مسکن از محل رشد خانوارها و مسائل از این دست وجود داشته باشد، نبود دسترسی مالی به معنای آن است که نیاز خانوارها از مسیری غیر از خرید خانه و اجاره مناسب خانه، تامین می شود.

در نبود دسترسی مالی، بود و نبود طرح یک میلیون مسکن یا 10 میلیون مسکن نیز یکسان است.

طی دو سه سال گذشته، پنج میلیون خانوار فاقد مسکن در طرح دولتی مسکن‌‌‌ ثبت نام کردند و خانه نداشتن آنها محرز شد اما از این تعداد، کمتر از یک میلیون خانوار توانستند نسبت به پرداخت نقدی برای پیش خرید خانه های دولتی ساز اقدام کنند.

از این دو آمار می توان این طور تحلیل کرد که تیراژ عرضه جدید مسکن رابطه معناداری با تعداد خانوارهای فاقد مسکن دارای توان مالی مناسب دارد.

دنیای اقتصاد