تمدید اضطراری قراردادهای اجاره در بازار مسکن تهران

به گزارش اخبار ساختمان، سرعت رشد اجاره بهای مسکن کشور در بهار امسال نسبت به بهار سال قبل اندکی کاهش یافت؛ با این وجود همچنان مستاجران با تورمی بالاتر از میانگین تاریخی و نرخ های متعارف در این بازار مواجه هستند. درحالی که داده های مرکز آمار ایران از فروکش تورم اجاره در کشور خبر داد، شاخص اجاره بها از نبض بازار تهران نیز عقبگرد در سرعت رشد تورم اجاره بها در بهار امسال را تایید می کند.

فروکش تورم اجاره در بهار می‌‌‌توانست خبری خوش برای مستاجران در آستانه فصل تابستان به‌‌‌عنوان زمان اوج گیری جابه‌‌‌جایی ها باشد؛ با این وجود حمله 12 روزه رژیم صهیونیستی به کشور بازار اجاره و جابه‌‌‌جایی ها را به خصوص در تهران و شهرهای حاشیه آن دستخوش تغییراتی کرد، بررسی های میدانی به عمل آمده از تمدید اضطراری قراردادهای اجاره برای تیر و مرداد حکایت دارد.

با وجود این، آینده این بازار می تواند متاثر از عواملی نظیر کاهش سطح تقاضا برای خانه در شهر تهران، نوسان بازارهای موازی و زمان حصول آرامش کامل سیاسی در کشور متفاوت باشد.

بهار به کام مستاجران بود؟

متوسط نرخ اجاره بها در کشور در بهار امسال نسبت به دوره مشابه در سال قبل افزایش 37 درصدی را در آمارهای رسمی به ثبت رساند. این در حالی است که بهار سال 1403، اجاره بها در کشور 42 درصد نسبت به مدت مشابه در سال قبل از آن، جهش کرد. به این ترتیب باید اذعان کرد که از شتاب رشد تورم اجاره بها در بهار امسال کاسته شده است.

کارشناسان یکی از عوامل اصلی فروکش سرعت رشد تورم اجاره بها در کشور را در این فصل افزایش های متوالی در نرخ اجاره بها و ناتوانی مستاجران برای پرداخت بیشتر می دانند؛ در عین حال تاکید دارند که ثبت تورم 37 درصدی برای اجاره بها در این فصل، در حالی که متوسط تاریخی تورم در این بخش 20‌ درصد است، نشان از التهاب جدی در این بخش دارد.

اثرجنگ بر مسکن به تهران محدود شد

بررسی های میدانی به عمل آمده از بازار اجاره در تهران، شهرهای حومه، و سایر شهرهای کشور از واگرایی رفتاری در بازار حکایت دارد؛ در حالی که حمله 12 روزه صهیونیست ها به کشور تا حدی رفتار موجران و مستاجران در تهران و شهرهای حومه را تغییر داده، اما به نظر می رسد که بازار اجاره در اغلب دیگر شهرهای کشور عمدتا به روال سابق است.

گفتگو با مشاوران املاک در شهر تهران، شهرهای حومه تهران، تبریز و اصفهان به‌‌‌عنوان شهرهایی که تجربه حمله هوایی را طی 12 روز جنگ داشتند نشان از آن دارد که بازار اجاره مسکن در سایر شهرهای کشور چندان تحت‌الشعاع جنگ و تبعات آن قرار نگرفته است. این درحالی است که اثر جنگ بر بازار اجاره مسکن در شهر تهران و شهرهای حومه قابل رصد است.

بررسی ها نشان می دهد که جنگ 12 روزه باعث شده تا بسیاری از موجران و مستاجران به تمدید اضطراری قرارداد اجاره تیر و مرداد روی آورند. تمدید اضطراری به معنی تمدید موقت برای بازگشت آرامش به بازار و تصمیم گیری در شرایط نرمال برای تمدید سالانه یا اتمام قرارداد قبلی است. این تمدید اضطراری از سویی به علت مدارای موجران با مستاجران در زمان جنگ و از سوی دیگر به علت واهمه موجران از تخلیه واحدهای مسکونی و نیافتن مستاجر مناسب در این زمان رخ داده است.

زمان کوتاهی از پایان جنگ 12 روزه می گذرد و طبیعتا اظهارنظر در خصوص تبعات جنگ بر بازار اجاره بها زود است، اما بررسی میدانی انجام شده در این زمان نشان از دو رفتار متفاوت در موجرین دارد، در حالی که جنگ باعث شده تا گروهی از موجرین حاضر به ارائه تخفیف و کنار آمدن با مستاجران باشند، گروهی دیگر در افزایش اجاره‌‌‌بها به دنبال رصد سایر بازارها بوده و قصد دارند تا نرخ رشد مدنظر خود را از سایر بازارها استخراج کنند. به هر ترتیب در این شرایط کمتر موجر و مستاجری به سقف اعلامی از سوی دولت برای رشد اجاره بها توجه دارد و به نظر می رسد که اثرگذاری این مصوبه قانونی بر بازار تقریبا به صفر رسیده است.

نبض اجاره‌‌‌بهای تهران چگونه می‌‌‌زند؟

نبض اجاره بهای تهران حاکی از پیشی گرفتن وزن پول‌پیش به اجاره ماهانه در هفته های آتی است. بر اساس شاخص اجاره مسکن، میانگین اجاره بهای پیشنهادی واحدهای مسکونی در محله های منتخب مناطق 22گانه تهران، از خرداد ماه تا ابتدای تیر به سطح 17 میلیون و 800 هزار تومان اجاره ماهانه برای مستاجران و 671 میلیون و 900 هزار تومان پول پیش رسیده است.

این ارقام اجاره، میانگین فایل هایی است که برای همه واحدهای مسکونی میان متراژ با میانگین 88.8 مترمربع و عمر بنای 7.8 سال مورد سنجش قرار گرفته و به معنای اجاره بهای قطعی در بازار اجاره نیست. با احتساب این سنجش، تحقیقات میدانی نشان می دهد، میانگین «اجاره بهای پیشنهادی» واحدهای مسکونی در محله های منتخب مناطق 22گانه تهران با رقم 430 هزار تومان اجاره ماهانه در هر مترمربع با احتساب پول پیش صفر اجاره داده می شود.

بر اساس این شاخص، تغییرات اجاره بها در تهران در ابتدای تیر رشد ماهانه 2 درصدی را نسبت به ابتدای خرداد نشان می دهد که البته در مقایسه با رشد اجاره بهای ماهانه در سال های قبل کمتر است و حتی سرعت رشد آن نسبت به ماه گذشته (با رشد 2.5 درصد) نیز روند کاهشی را نشان می دهد.

اما نکته قابل توجه در تغییرات ماهانه اجاره بها، رسیدن سرعت رشد اجاره بها در کل کشور به سرعت رشد اجاره بهای پایتخت است. در حالی که سرعت رشد اجاره بهای کل کشور در ماه گذشته 4.5‌ درصد بود اما تا ابتدای تیر با کاهش سرعت رشد به 2‌ درصد رسید.

بررسی بازار اجاره بها تا ابتدای تیر که تحت تاثیر حملات نظامی رژیم صهیونیستی به ایران قرار گرفت، در چشم انداز خود از روند یک ماهه بازار اجاره نشان می دهد، با توجه به شرایط اقتصادی فعلی که پس از جنگ 12 روزه به وجود آمده سخت تر شده و همچنین مشکلاتی که عمده افراد در نقل و انتقال پول در سیستم بانکی در طی دوران جنگ با آن مواجه شده اند، پیش بینی ها حاکی از تحول اجاره بها در ماه آتی در رابطه با اجاره نامه های جدید است.

پیش بینی ها از روند یک‌ماهه بازار اجاره نشان می دهد در هفته های آتی، وزن پول پیش از اجاره ماهانه پیشی بگیرد. و به طور کل، در ماه های آینده، وزن رهن نسبت به اجاره‌‌‌ ماهانه در ترکیب کلی اجاره بها، افزایش پیدا کند که البته این تصمیم از سمت صاحبخانه ها محتمل است. علت این تغییر رفتار به نااطمینانی ها از نقل و انتقالات پول در سیستم بانکی برمی‌‌‌گردد که ریسک افزایش اجاره ماهانه را برای موجران کاهش داده و در مقابل احتمال افزایش پول پیش بیشتر می شود.

همچنین تحقیقات انجام شده از بازار اجاره به روایت واسطه های ملکی حاکی از «تمدید قراردادها در آستانه سررسید» است که این فرصت موجران به مستاجران برای تمدید موقت قرارداد تحت تاثیر شرایطی است که بعد از جنگ برای مستاجران به‌‌‌وجود آمده است. همین امر باعث شده تا براساس تصمیم نهایی دو طرف قرارداد اجاره نامه، مهلت چند هفته ای تا چند ماهه به مستاجران از سوی موجران داده شود.

دنیای اقتصاد