چرا وزن پول پیش در بازار اجاره تهران افزایش پیدا کرده است؟

به گزارش اخبار ساختمان، بازار اجاره مسکن تهران در نیمه پاییز با افزایش ماهانه چهار درصدی اجاره بها همراه شد؛ اما این رشد بیشتر در مناطق شمالی کاملا محسوس بوده و ارقام موجرها در مناطق جنوبی عمدتا بدون تغییر یا با کاهش نسبت به ماه اول پاییز همراه بوده است، اما نکته قابل توجه در بازار اجاره بهای آبان ماه، چرخش رهنی در بازار اجاره است که وزن پول پیش نسبت به اجاره ماهانه بسیار سنگین تر شده و این مدل آپارتمان ها حدود دو سوم فایل های این بازار را به خود اختصاص داده اند.

تحقیقات میدانی به عمل آمده در فایل های آنلاین بازار اجاره و روایت واسطه های ملکی حاکی از آن است که اجاره بها در فایل های ارائه شده در برخی مناطق تهران، تغییر زیادی را نسبت به ماه مهر نشان نمی دهند و به نظر ثابت باقی مانده اند، اما با این حال میانگین اجاره بهای پیشنهادی در محله های منتخب مناطق 22گانه تهران رشد چهار درصدی را نشان می دهند.

بر اساس شاخص اجاره مسکن، میانگین اجاره بهای پیشنهادی موجرهای پایتخت در ابتدای آذر 1404 با تبدیل کامل پول پیش به اجاره بهای ماهانه به مترمربعی 470‌‌‌‌ هزار‌ تومان در ماه رسید؛ این در حالی است که در مهرماه، این رقم 450‌‌‌‌ هزار‌ تومان بود.

بر اساس شاخص اجاره‌‌‌‌ مسکن، میانگین اجاره بهای پیشنهادی آپارتمان های میان متراژ با سن بنای هشت سال از محله های منتخب مناطق 22گانه تهران در آبان، به صورت 21 میلیون و 200 هزار‌ تومان اجاره ماهانه با پول پیش 628‌ میلیون تومان است، درحالیکه این رقم در ابتدای آبان، ماهانه 20.1‌ میلیون تومان با پول پیش حدود 602‌ میلیون تومان بوده است.

همچنین تغییرات نقطه ای اجاره بهای پیشنهادی در ابتدای آذر سال جاری از افزایش حدود 27‌ درصدی هزینه اجاره مسکن در تهران نسبت به مدت مشابه سال گذشته حکایت دارد؛ در واقع سنجش اجاره مسکن تهران، حاکی از کاهش قابل توجه سرعت رشد نقطه ای اجاره بها است، زیرا در سال گذشته میزان تغییرات نقطه ای اجاره بها در بازه زمانی مشابه در حدود ۳۵ درصد بوده است.

افزایش ماهانه متوسط اجاره بها در تهران، عمدتا متاثر از رشد کاملا محسوس در مناطق شمالی است که این رشد محسوس بیش از همه در منطقه یک خود را نشان داده و مناطق 2 و 3 نیز تقریبا در افزایش اجاره بهای ماهانه در آبان دخیل بوده اند.

بررسی فایل های ارائه شده به بازار اجاره نشان می دهد، در منطقه یک، میانگین ارقام پیشنهادی موجرها بیش از 20 درصد نسبت به مهر افزایش ‌یافته است، درحالیکه بیشتر مناطق شهر، با ثبات اجاره ماهانه همراه بوده اند و حتی بخشی از مناطق جنوبی با کاهش هفت درصد اجاره بها نسبت به ماه قبل نیز روبه‌رو شده اند.

بررسی های انجام شده نشان می دهد، با توجه به عبور از فصل اجاره، معاملات اجاره نسبت به مهر کاهش‌ یافته است و عمده طرفین در این بازار به دنبال تمدید قرارداد هستند، در نتیجه تمدید قرارداد همچنان محسوس است، زیرا تمدید قرارداد هم به نفع مستاجران است و هم موجران. هر دو سر طیف بازار اجاره، عمدتا به دنبال تمدید اجاره نامه هستند و توافق برای تمدید در حال حاضر برای موجران مطلوب است و موجرها و مستاجران هر دو به دلیل ریسک تغییر، تمدید را امن ترین راه می دانند.

بسیاری از موجران به دلیل انتظار طولانی برای اجاره ملک و همچنین با توجه به سطح شکننده توان مالی مستاجران، از افزایش رقم اجاره ماهانه صرف نظر می کنند؛ در واقع با توجه به رشد تورم عمومی و افزایش هزینه های زندگی، یافتن مستاجری جدید احتمال خالی ماندن ملک را افزایش می دهد. موجران با کاهشی اندک، سعی در تمدید قرار داد مستاجر فعلی می کنند و مستاجران هم با توجه به اینکه برای یافتن ملک جدید مجبور به پرداخت پول پیش و اجاره به مراتب بیشتر از قرارداد فعلی هستند، تمدید قرارداد با افزایش توافقی اجاره بها با موجر برایشان به‌صرفه‌تر و عملی تر است.

در اینباره بهروز ملکی، صاحبنظر اقتصاد مسکن، در مقاله ای که روز گذشته در راستای تحلیل هشت ماهه بازار مسکن کشور منتشر شد، درباره افزایش تمایل هر دو سمت بازار اجاره به تمدید قراردادها نوشت: در فضای پرریسک ناشی از شوک های ژئوپلیتیک، تمدید اجاره نامه برای موجران به معنای کاهش ریسک خالی ماندن واحدها و برای مستاجران به معنای حفظ امنیت سکونتی تلقی می شد. به این‌ترتیب، میزان تمدید قراردادها نسبت به سال های گذشته افزایش یافت، زیرا طرفین تمایلی به افزودن ریسک جدید بر ریسک های موجود نداشتند.

بر اساس‌ سنت سالانه این بازار، با عبور از فصل تابستان که اوج جابه‌‌‌‌جایی مستاجران است، حجم معاملات اجاره ای کاهش می یابد. در چنین شرایطی، انتظار می رود رشد کمتر اجاره بها نسبت به تورم عمومی در ماه های پایانی سال ‌نیز تداوم یابد.

بر اساس روایت واسطه های ملکی، در برخی از مناطق تمدید برای قرارداد بیشتر از قراردادهای جدید گزارش شده است، اما قراردادهای جدید، منجر به کاهش کیفیت زندگی بسیاری از مستاجران شده است، زیرا بخشی از مستاجران برای پرداخت اجاره بها در یک سال پیش رو، با توجه به چشم انداز رشد هزینه های زندگی و تورم عمومی اقدام به تعدیل محله یا کاهش مساحت ملک کرده اند تا از پس هزینه های زندگی و پرداخت اجاره ماهانه بر بیایند.

با توجه به شرایط معیشتی فعلی و بالاتر‌بودن هزینه های اجاره در مقایسه با سطح درآمدی افراد، بسیاری از مستاجران بالاجبار سطح استانداردهای خود را کاهش داده و خانه های دو خواب را به یک خواب با متراژ پایین تر تقلیل داده یا اقدام به فروش خودرو، یا کاهش سطح خودرو می کنند.

سبقت وزن پول پیش از اجاره ماهانه

بررسی بازار اجاره بها در نیمه پاییز، حاکی از چرخش رهنی این بازار است به طوری که تحقیقات میدانی انجام شده از کلیه فایل های ارائه شده به بازار آنلاین شهر تهران نشان می دهد نسبت وزنی پول پیش و اجاره به صورت 65‌ درصد و 35‌ درصد است. به این معنا که حدود دو‌سوم کل رقم اجاره بها، به پول پیش اختصاص دارد. همچنین 25 درصد فایل ها در بازار اجاره مربوط به رهن کامل است که این امر حاکی از چرخش این بازار به سمت رهن است، اما باید دید، چرا بازار اجاره با این تغییر مواجه شده‌است؟

تمایل موجرها به دریافت پول بیشتر یا رهن کامل را باید در دو علت بررسی کرد. علت اول مربوط به بازدهی بسیار پایین اجاره داری نسبت به دیگر بازارهای سرمایه ای است، زیرا عایدی اجاره داری با احتساب سپرده گذاری پول پیش در بازار پول زیر پنج درصد‌ است، بنابراین با توجه به اینکه بازدهی اجاره داری از دیگر بازارهای مالی از جمله بورس کمتر است، اجاره داری برای موجران به‌صرفه نیست.

با توجه به اینکه در شرایط تورمی فعلی موجران ترجیح می دهند در دیگر بازارهای دارایی سرمایه گذاری کنند؛ از اینرو پول پیش کامل یا پول پیش بیشتر با اجاره ماهانه کمتر مطالبه می کنند تا بازدهی را تا حد ممکن بالاتر برده و پول پیش دریافتی را در دیگر بازارها همچون طلا، ارز، ارز دیجیتال، سهام و پول سرمایه گذاری کنند.

علت دوم مربوط به نگرانی ناشی از پرداخت به موقع اجاره ماهانه توسط مستاجران است که با توجه به کاهش سطح معیشت خانوارها و افزایش تورم عمومی و نااطمینانی از آینده شغلی و مالی افراد، موجران ریسک پرداخت اجاره ماهانه را با دریافت رهن کامل یا پول پیش بیشتر نسبت به اجاره پایین می آورند.

دنیای اقتصاد