موج داغ قیمت‌ سازی ها در بازار مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، رکود اقتصادی کرونا دامن‌گیر بازار مسکن نیز شده؛ به گواهی مشاوران املاک، تعداد معاملات به کمتر از یک‌سوم رسیده اما در این شرایط نیز افزایش قیمت پیشنهادی فروش مسکن همچنان با شیب تندی ادامه دارد.

بررسی آگهی‌های فروش مسکن در فضای مجازی نشان می‌دهد در یک ماه اخیر برخی آگهی‌های مسکن به‌مرور زمان با قیمت‌هایی بالاتر به‌روزرسانی‌ می‌شوند، البته بدون این‌که تقاضای مؤثری برای خرید آنها وجود داشته باشد، در این میان برخی آگهی‌ها حتی بیش از ۱۰ درصد افزایش قیمت را تجربه کرده‌اند.

در اسفند پارسال که هنوز اقدامات مقابله‌ای با شیوع کرونا سخت‌گیرانه نبود و کسب‌وکارها کم‌ و بیش به فعالیت خود ادامه می‌دادند، معاملات بازار مسکن برخلاف سال‌های قبل روند نزولی داشت و طبق اعلام وزارت راه و شهرسازی، بازار املاک نسبت به اسفند ۹۷ با ۲۱ درصد کاهش مواجه شد.

در ادامه با تعطیلی صنف مشاوران املاک، عملاً این بازار به مدت یک ماه قفل شد و طبیعتاً قیمت کشف‌شده در معاملات مسکن رشد چندانی را تجربه نکرد اما نگاهی گذرا به آگهی‌های فروش مسکن در فضای مجازی نشدن می‌دهد برخی افراد به‌صورت چراغ خاموش مظنه قیمت پیشنهادی در بازار را به سمت بالا هدایت می‌کنند.

تورم افراطی در مسکن

آخرین آمارهای رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد؛ تعداد معاملات این بازار در اسفندماه سال گذشته به ۱۰ هزار و ۲۴۲ فقره رسید که نسبت به بهمن ماه ۲۴ درصد و نسبت به ‌ماه مشابه سال قبل از آن ۲۱ درصد کاهش داشت.

همچنین از نظر قیمت، در این ماه میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به ۱۵ میلیون و ۶۵۸ هزار تومان رسید که نسبت به مدت مشابه سال قبل از افزایش ۶۱.۷ درصدی، یعنی ۱.۷ برابر نرخ تورم عمومی کشور، حکایت داشت.

به عقیده بهروز ملکی، کارشناس مسکن، تحولات بازار مسکن بیانگر وقوع سناریوی افراطی در بازار مسکن است که پیش‌بینی می‌شد در صورت رخ دادن آن قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در پایان سال ۹۸ به بالاتر از ۱۵ میلیون تومان برسد.

به‌عبارت‌دیگر، قیمت مسکن در شهر تهران که بر اساس تحولات اقتصاد کلان و تخلیه آثار تورم انتظاری بازار می‌توانست در ۳ سناریو از رقم ۱۱ میلیون تومان تا بالای ۱۵ میلیون تومان برای هر مترمربع را تجربه کند، عملاً با سناریوی سوم پیش رفت و با افراطی‌ترین وضع ممکن افزایش یافت.

این مسئله با توجه به نقد شوندگی پایین این بازار و همچنین کلان بودن ارزش مسکن مسئله‌ای است که می‌تواند ناشی از هجوم نقدینگی کلان و همچنین دست‌کاری قیمت و جهت‌دهی به بازار باشد؛ هرچند اگر نقش هر دوی این عوامل در تورم افراطی مسکن یکسان باشد، حداقل در یک ماه اخیر که بازار تعطیل بوده و عملاً کرونا مانع جوش خوردن معاملات شده، باید بازار مسکن حداقل باید با تثبیت قیمت روبه‌رو می‌شد، اما بررسی‌های میدانی خبرنگاران همشهری، نقش برخی از افراد و حتی فروشنده‌های متوهم در دست‌کاری قیمت و جهت‌دهی به بازار را تائید می‌کند.

قیمت‌های مجازی برای بازار واقعی

در تابستان ۹۸، وقتی قیمت‌گذاری در بازار خودرو و مسکن هیجانی شد و قیمت‌ها به‌صورت ساعتی تغییر می‌کردند، با دستور مقام قضایی و اقدام پلیس فتا، سایت‌های درج آگهی فروش خودرو و مسکن به حذف قیمت پیشنهادی فروش ملزم شدند سایت‌ها بعد از آرام‌تر شدن فضا نیز مکلف بودند قیمت‌های خارج از بازه قیمتی عرف بازار را تائید نکنند. در ادامه با بهبود وضع بازارها و کاهش تب تورم انتظاری، دوباره فعالیت کار این سایت‌ها به روال سابق برگشت.

البته این اقدام هرگز نتوانست از رشد قیمت این دو کالای سرمایه‌ای جلوگیری کند اما به‌خوبی امکان موج‌سواری و تنش کوتاه‌مدت را، در بازاری که خریدوفروش آن در قیمت‌هایی معقول‌تر به انجام می‌رسید، از بین برد. حالا اما، در شرایطی که این بازارها، به‌ویژه بازار مسکن به‌کلی راکد شده و فقط بخش کمی از معاملات آن در بخش کوچکی از دفترهای مشاوران املاک، که تعطیلی اصناف را دور زده‌اند، انجام می‌شود، دوباره هیجان قیمتی به آگهی‌های اینترنتی بازگشته و جالب این‌که این بار فقط قیمت تعداد محدودی آگهی مرتب تغییر می‌کند و کل بازار را به سمت قیمت‌های بالاتر سوق می‌دهد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد در ۲۸ اسفند ۹۸ سفارش فروش یک دستگاه آپارتمان در منطقه ۱۷ تهران به قیمت ۵۶۵ میلیون تومان در یکی از سایت‌های فروش املاک آگهی شده و در ۱۲ فروردین همین واحد که متقاضی بالفعلی نداشته، دوباره با قیمت ۶۰۰ میلیون تومان آگهی شده است.

در ادامه قیمت در تاریخ ۲۶ فرودین ۹۹ این واحد به بهای ۶۲۰ میلیون تومان افزایش یافته که از افزایش ۹.۷ درصدی قیمت حکایت دارد. در این منطقه قیمت یک دستگاه آپارتمان ۹۰ متری نیز که پیش از نوروز به مبلغ ۸۵۰ میلیون تومان آگهی شده، در ۳ نوبت تغییر کرده و با ۱۰.۵ درصد افزایش به ۹۴۰ میلیون تومان رسیده است.

در منطقه ۵ تهران نیز قیمت یک واحد ۱۳۵ متری در ۳ نوبت آگهی از ۲ میلیارد و ۸۵۰ میلیون تومان به ۳ میلیارد و ۱۰۵ میلیون تومان افزایش یافته که از افزایش ۹ درصدی حکایت دارد. این اتفاق تقریباً در همه مناطق تهران به‌صورت ملموسی تکرار شده و مثلاً در منطقه ۶ تهران آگهی فروش یک آپارتمان در یک ماه با ۱۱ درصد رشد، در منطقه ۱۳ با ۸.۵ درصد رشد و در منطقه یک با ۱۲ درصد رشد مواجه شده و گویا این قیمت سازی همچنان هم ادامه دارد.

شارژ قیمت با کسری تولید

یک‌طرف ماجرای هدایت قیمت‌ها در بازار مسکن، سوءاستفاده کسانی‌ است که به قصد بهره‌مندی از سودهای یک‌شبه دست‌به‌کار معاملات سفته‌بازی و قیمت‌سازی می‌شوند. طرف دیگر ماجرا به فروشندگان حقیقی بازار مربوط می‌شود که در روند تورمی اقتصاد سردرگم شده‌اند و با پیش‌خور کردن تورم انتظاری و رشد قیمت آینده مسکن، تلاش می‌کنند سرمایه ملکی خود را به بالاترین بها به ریال تبدیل کنند که احتمال جا ماندن آن‌ها از کلیت بازار به حداقل برسد.

اما روی دیگر ماجرا به کاهش جدی تولید مسکن در تهران و سایر نقاط کشور بازمی‌گردد که باعث شده حتی با افول قدرت تقاضا، بازهم عرضه و تقاضای بازار متناسب نباشد و تب قیمتی مسکن نشکند، چنان‌که فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان معتقد است: کاهش توان تولید مسکن در کشور به‌واسطه شیوع کرونا حتی بیش از این افت کند و عرضه بازار از چیزی که هستند نیز کمتر شود؛ مگر این‌که دولت و وزارت راه و شهرسازی برای حمایت از سازندگان مسکن و فعالان این حوزه تمهیداتی بیندیشند و با جلوگیری از رشد هزینه تولید مسکن، لااقل از شارژ قیمت‌ها از این محل ممانعت کنند.

همشهری آنلاین