قیمت مسکن پایتخت در مهرماه 1.4 درصد گران تر شد!

به گزارش اخبار ساختمان، قیمت مسکن آرام و بی سروصدا در حال افزایش است؛ آن هم در شرایطی که در کسادی به سر می برد و تعداد معاملات آن در مهرماه ۱۰.۲ درصد نسبت به شهریور کاهش پیدا کرده است. اهمیت این تورم خزنده مسکن از این جهت است که میزان رشد، از منظر آمار و ارقام، عدد قابل توجهی نیست، اما به عنوان مثال در همین مهرماه، هزینه خرید یک آپارتمان متوسط در تهران را حدود ۴۵ میلیون تومان افزایش داده است.

اطلاعات منتشر شده از سوی اداره بررسی ها و سیاست های اقتصادی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در مهرماه نشان می دهد که در این ماه، میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی با ۱.۴ درصد افزایش به ۴۳ میلیون و ۷۲۵ هزار تومان رسیده است. بعد از بانک مرکزی، مرکز آمار ایران نیز دیروز گزارش خود را از تحولات مسکن تهران منتشر کرد که از افزایش ۰.۸ درصدی میانگین قیمت وزنی و حسابی مسکن تهران در مهرماه حکایت داشت.

نکته قابل توجه این است که اطلاعات هر دو مرجع، بر کاهش تعداد معاملات مسکن و تداوم رکود تورمی در این بازار دلالت دارد. بانک مرکزی، از افت ۱۰.۲ درصدی تعداد معاملات مسکن تهران خبر داده و مرکز آمار ایران میزان این کاهش را ۶.۴ درصد برآورد کرده است.

تحولات مهرماهی مسکن تهران

بر اساس گزارش بانک مرکزی از بازار معاملات مسکن شهر تهران در فصل پاییز، در مهر امسال، تعداد آپارتمان های مسکونی معامله شده در شهر تهران ۵۴۱۶ واحد بوده که این تعداد نسبت به ماه قبل ۱۰.۲ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل یک درصد کاهش نشان می دهد.

همچنین در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران معادل ۴۳ میلیون و ۷۲۵ هزار تومان بوده که از تورم ۱.۴ درصدی این بازار در مهرماه و تورم نقطه به نقطه ۳۸.۲ درصدی این بازار (نسبت به مهر پارسال) حکایت دارد.

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در مهرماه حاکی از این است که واحدهای نوساز تا پنج سال ساخت، ۲۸.۶ درصد از معاملات را به خود اختصاص داده اند که این میزان نسبت به ماه قبل ۰.۲ واحد درصد افزایش نشان می دهد، اما همچنان نسبت به سال قبل ۴.۴ واحد درصد و نسبت به اوایل دهه ۹۰، حدود ۳۱ واحد درصد کمتر است.

همزمان با کاهش سهم واحدهای نوساز و با عمر کمتر از معاملات بازار مسکن تهران، به سهم واحدهای با عمر بالا در گروه ۱۱ تا ۱۵ سال و گروه بیش از ۲۰ سال افزوده شده است. از نگاهی دیگر، بررسی معاملات مسکن تهران به تفکیک مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران نشان می دهد که در مهرماه امسال، همچنان منطقه ۵ از سهم ۱۵درصدی از کل معاملات بورس مسکن تهران برخوردار بوده و بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۱۰ و ۲ به ترتیب با سهم های ۹.۳ و ۸.۷ درصدی از کل معاملات در رتبه های بعدی قرار گرفته اند.

از منظر شاخص قیمت نیز، در میان مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران، در مهرماه بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۸۸‌ میلیون و ۳۳۱ هزار تومان بوده که به منطقه یک اختصاص داشته است. این رقم ۲۶.۸‌درصد بالاتر از مهرماه سال قبل بوده و کمتر از میانگین تورم نقطه به نقطه بازار مسکن تهران است؛ از اینرو می توان استنباط کرد که نبض تورم مسکن در گران ترین منطقه شهر و واحدهای لوکس و بزرگ، آرام تر از کلیت بازار می زند.

این در حالی است که در مهرماه، پایین‌ترین میانگین قیمت مسکن معادل ۲۱‌ میلیون و ۳۰۴‌ هزار تومان به منطقه ‌۱۸ اختصاص داشته، اما این رقم ۴۰.۷‌ درصد بالاتر از مهر سال قبل است و نسبت به میانگین تورم نقطه به نقطه مسکن تهران نیز ۲.۵‌ واحد درصد بالاتر است.

در ماه های گذشته نیز، تنش تورمی بازار مسکن در مناطق جنوبی و مناطقی که قیمت مسکن آنها کمتر از میانگین شهر بود، بیشتر به چشم می آمد و کارشناسان این اتفاق را ناشی از کوچ متقاضیان کم توان شده برای تبدیل دارایی ریالی خود به مسکن در این مناطق عنوان می کردند.

معاملات مسکن در شهر تهران چه تغییراتی داشته است؟

در مهرماه امسال، از مجموع ۵۴۱۶ واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران، ۵۶.۸ درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع اختصاص داشته که عمدتاً واحدهای متناسب با الگوی مصرف قلمداد می شوند.

طبق آمار، پرطرفدارترین واحدهای معامله شده در مهرماه امسال واحدهای ۵۰ تا ۶۰ مترمربعی بوده اند که به تنهایی ۱۵.۲ درصد از کل معاملات را به خود اختصاص داده اند. از نگاهی دیگر، بررسی توزیع معاملات مسکن تهران بر اساس میانگین قیمت یک مترمربع نیز نشان می دهد که در مجموع ۵۶.۱ درصد از کل معاملات مسکن تهران در مهرماه مربوط به واحدهایی بوده که میانگین قیمت یک مترمربع‌شان از میانگین قیمت شهر پایین تر است.

به عبارتی این واحدها یا عمر بسیار بالایی داشته و کلنگی بوده اند یا عمدتاً در مناطق پایین و ارزان شهر قرار داشته اند. از نگاهی دیگر، در مهر امسال ۵۰.۳‌ درصد معاملات مسکن ثبت شده در شهر تهران سه ‌میلیارد تومان یا کمتر ارزش داشته و طبق آمار بانک مرکزی، آپارتمان های با ارزش یک تا ۱.۵‌ میلیارد تومان، با سهم ۱۴.۶‌ درصدی، بیشترین سهم را از معاملات این ماه داشته اند.

تورم داغ بازار اجاره بهای مسکن در پاییز

خلاصه ترین و البته مهم ترین بخش گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران مربوط به بازار اجاره مسکن است که از وضعیت بسیار نابسامان این بازار در اولین ماه از فصل پاییز و در خاتمه فصل نقل و انتقال مستأجران حکایت دارد.

طبق بررسی های کارشناسان بانک مرکزی، شاخص کرایه مسکن اجاری شهر تهران در مهر امسال ۴۰.۹ درصد نسبت به سال قبل رشد کرده است. همچنین این شاخص در کل مناطق شهری نسبت به مهر پارسال ۴۶.۸‌ درصد افزایش داشته است.

نکته قابل تأمل اینکه در این ماه، رشد ماهانه شاخص مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری یکسان و معادل هفت درصد بوده که ۲.۳ برابر تورم مصرف کننده در مهرماه است و از فشار سنگین به خانوارهای مستأجر حکایت دارد.

نکته مهم تر اینکه این مقدار رشد، دقیقاً یک ماه پس از پایان فصل نقل و انتقال مستأجران و کاهش سنتی تقاضا در بازار اجاره اتفاق افتاده و بخشی از آن می تواند ناشی از رهاشدگی بازار و فراموش شدن پیگیری تصویب و اجرای بسته ها و طرح های اجاره ای دولت و مجلس باشد.

خطر سقوط بهمن تورم در بازار مسکن

در مهر امسال، با رسیدن میانگین قیمت یک متر مسکن شهر تهران به ۴۳ میلیون و ۷۲۵‌ هزار تومان، عملاً ارزش یک واحد آپارتمان ۷۵ مترمربعی حدود ۱۵‌ ساله در مناطق متوسط تهران به سه ‌میلیارد و ۲۸۰‌ میلیون تومان رسیده است.

این رقم حدود ۴۵‌ میلیون تومان بیش از قیمت این آپارتمان در شهریورماه است؛ یعنی خریدار این آپارتمان در مهرماه باید ۴۵‌ میلیون تومان بیشتر از ماه قبل هزینه کند. در بهترین حالت اگر میانگین درآمد یک خانوار متقاضی مسکن در پایتخت ۲۰۰ میلیون تومان برآورد شود، افزایش یک ماهه قیمت مسکن معادل یک چهارم کل درآمد این خانوار است.

بررسی تغییرات قیمت مسکن تهران به دلار نیز حاکی از این است که ارزش دلاری مسکن تهران فقط در مهرماه ۰.۹ درصد افزایش یافته و تورم آن از بازار ارز نیز بیشتر بوده است. در آن سوی ماجرا و در سایه این تحولات بازار مسکن، تورم شدیدی به بازار اجاره تزریق شده که تبعات آن شاید در بهار سال آینده نمایان شود.

به هر صورت، هم تورم خزنده و آرام بازار مسکن و هم تورم عجیب بازار اجاره، مستقیماً معیشت خانوارها را تهدید می کند و اگر تمهیدی برای علاج آن اندیشیده نشود، زمانی مانند بهمن سقوط می کند و مقابله با آن نیز سخت و حتی غیرممکن خواهد بود.

گزارش کامل تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در مهرماه 1401 را اینجا بخوانید.

همشهری آنلاین