بودجه سال آینده تهران بر مدار تغییر کاربری تنظیم شده است

بودجه سال آینده تهران بر مدار تغییر کاربری تنظیم شده است
Facebook Twitter LinkedIn

۱۰:۴۶ | ۱۴۰۱/۱۱/۰۵

جزئیات لایحه بودجه ۱۴۰۲ تهران نشان می دهد، کل دخل و خرج شهرداری نزدیک به ۵۶ درصد افزایش یافته اما درآمد پیش بینی شده از محل تغییرکاربری ۱۲۷ درصد نسبت به امسال رشد کرده است.

به گزارش اخبار ساختمان، لایحه بودجه ۱۴۰۲ شهرداری تهران با تاخیر بیش از یک ماهه، سرانجام در جلسه علنی روز گذشته تقدیم هیات رئیسه شورای شهر تهران شد. جزئیات این لایحه که سقف بودجه در آن ۷۸‌ هزار و ۴۷۵ میلیارد تومان است، حکایت از حساب ویژه مدیریت شهری روی درآمدهای حاصل از ساخت و ساز در تهران و همین طور تغییر کاربری دارد.

وزن تغییر کاربری در بودجه شهرداری تهران از ۱۵ به ۲۲‌ درصد افزایش یافته است و به این ترتیب قرار است درآمد هفت هزار میلیارد تومانی شهرداری از تغییر کاربری در سال جاری به ۱۷‌ هزار میلیارد تومان در سال پیش رو افزایش پیدا کند.

علیرضا زاکانی شهردار تهران اگرچه مکلف بود لایحه بودجه ۱۴۰۲ را تا اول دی ماه در اختیار شورای شهر قرار دهد، اما به دلایلی که خود به برخی از آنها اشاره کرد از جمله اینکه بودجه سال آینده برش یکساله از اجرای برنامه تازه مصوب شده چهارم مدیریت شهری بوده و بر اساس این موضوع تنظیم شده است.

مساله دیگر نیز گنجاندن دیدگاه های شهروندان درباره اولویت پروژه های محلی که در بستر سامانه موسوم به «من شهردارم» و در قالب نظرسنجی عمومی در ماه گذشته احصا شد، بوده که موجب شده لایحه بودجه امسال رکورددار ارسال دیرهنگام به شورای شهر دست کم از ابتدای دهه ۹۰ باشد.

بودجه مصوب امسال شهرداری تهران 50‌ هزار و 370 میلیارد تومان بود که گزارش رسمی جدیدی از میزان تحقق آن در دست نیست اما بر اساس اعداد و ارقامی که روز گذشته در صحن شورای شهر تهران مطرح شد، ظاهرا بیش از 90‌ درصد از برش 10 ماهه آن محقق شده و چشم انداز مثبتی از تحقق کامل آن تا پایان سال جاری وجود دارد. از این رو شهرداری تهران در لایحه سال آینده، سقف بودجه را 56‌ درصد افزایش داده که قدری بیشتر از تورم سالانه در حال حاضر است.

بر اساس گزارش اخیر بانک مرکزی، تورم سالانه در یک سال منتهی به پایان دی ماه سال جاری 3/ 46‌ درصد بوده است. همچنین نرخ تورم نقطه به نقطه در دی ماه قدری بیش از 51‌ درصد اعلام شده و بر این اساس شهرداری تهران برآوردی از افزایش 56 درصدی هزینه های اداره شهر در سال ‌‌‌آینده را مبنای تنظیم لایحه بودجه قرار داده است. از طرفی بودجه شهرداری تهران در حالی 56 درصد رشد کرده که دولت بودجه کشور را حدود 40 درصد نسبت به رقم امسال افزایش داده است.

زاکانی روز گذشته از تحقق حدود 44‌ هزار میلیارد تومانی بودجه امسال تاکنون خبر داد و گفت: از این رقم ۳۸ همت (هر همت معادل یک هزار میلیارد تومان) تا پایان ۹ ماهه تخصیص اعتبار صورت گرفته و ثبت شده است.

شهردار تهران با یادآوری عملکرد مطلوب مدیریت شهری در زمینه تحقق بودجه مصوب امسال آن هم در شرایط رکود ساختمانی از خوش بینی نسبت به توانایی تحقق بودجه ای فراتر از ارقام پیشنهاد‌شده در لایحه رسمی طی سال آینده نیز سخن گفت.

با این حال بررسی دقیق محتوای لایحه بودجه نشان می دهد منبع درآمدی اصلی که شهرداری روی آن حساب ویژه باز کرده، از جنس درآمدهای ناپایدار و حتی هزینه‌‌‌زا برای شهر و شهروندان است. یکی از ردیف های درآمدی اصلی در لایحه بودجه شهرداری تهران «تغییر کاربری» است.

تغییر کاربری نوعی از درآمدهای حاصل از حوزه ماموریتی شهرسازی در شهرداری تهران محسوب می شود و به این معناست که زمین هایی با کاربری غیرمرغوب (به لحاظ ارزش زمین) به کاربری مرغوب و گران قیمت مثل مسکونی یا تجاری تغییر می کند و بابت صدور چنین مجوزی، درآمد قابل توجه عاید شهرداری می شود.

گذشته از اینکه در سال های گذشته مدیران شهری از به کار بردن اصطلاح تغییر کاربری با توجه به حساسیت زا بودن آن برای افکار عمومی و کارشناسان پرهیز می کردند و از عباراتی مثل حق توسعه و نظایر آن استفاده می کردند، اما امسال ردیف تغییر کاربری کاملا شفاف و با همین عنوان در لایحه گنجانده شده است، مساله اصلی رشد قابل توجه درآمد پیش بینی شده از این محل در سال آینده و همینطور افزایش سهم آن در کل بودجه 1402 است.

امسال سهم تغییر کاربری از بودجه شهرداری تهران هفت ‌‌‌هزار و 639 میلیارد تومان بود که معادل 15‌ درصد از کل بودجه 50‌ هزار و 370 میلیاردی مصوب است. اما این رقم در لایحه 1402 با رشد 127 درصدی همراه بوده و به 17‌ هزار و 387 میلیارد تومان رسیده است.

به این ترتیب سهم تغییر کاربری از کل بودجه پیشنهادی سال آینده در لایحه به 22‌ درصد افزایش پیدا کرده است. به عبارت دیگر اگر ردیف مربوطه بدون تغییر به تصویب برسد، نزدیک یک چهارم از کل درآمدهای سال آینده شهرداری تهران از محل تغییر کاربری حاصل خواهد شد.

از قضا مهدی عباسی، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران نیز در جلسه دیروز شورای شهر از زاکانی بابت صدور 5/ 1 میلیون مترمربع مجوز ساخت و ساز در کمیسیون ماده 5 انتقاد کرد. بخشی از مصوبات کمیسیون ماده 5 به تغییر کاربری اختصاص دارد که این موضوع مورد انتقاد برخی اعضای شورای شهر تهران است.

با این حال به نظر می رسد شهرداری برای سال آینده نیز بنا دارد با تغییر کاربری اراضی معرفی شده از ناحیه قرارگاه مسکن که به حمایت از رونق مسکن سازی (با تمرکز بر شهرک سازی) توسط مدیریت شهری مشغول است، درآمد هنگفتی حاصل کند.

در واقع بخشی از زمین های بزرگ (حداقل یک هکتاری) که برای مسکن سازی به قرارگاه مسکن شهرداری تهران معرفی شده در سال آینده تغییر کاربری خواهد یافت و از این محل درآمدی بیش از 17‌ هزار میلیارد تومان نصیب شهرداری خواهد شد.

نکته قابل تامل این است که در دوره های گذشته مدیریت شهری نیز مصوبات کمیسیون ماده 5 مساحتی به مراتب بیشتر از 5/ 1 میلیون مترمربع را پوشش داده است، اما مساله این است که در گذشته تمرکز این کمیسیون بر تغییر کاربری پهنه هایی از شهر به نفع مصلحت عمومی بود و این در حالی است که امسال عمده پرونده های مطرح شده در کمیسیون مذکور، زمین هایی را شامل می شده که به صورت موردی به این کمیسیون معرفی شده اند.

ارقام لایحه بودجه 1402 به زمین دارها این سیگنال را می دهد که هر کس زمین خام دارد، به راحتی می تواند در سال آینده تغییر کاربری دهد.


ستون متزلزل بودجه 1402 تهران


به طور کلی بخش قابل توجهی از دخل و خرج تهران در سال آینده طبق مدلی که در لایحه بودجه 1402 پیش بینی شده قرار است از محل درآمد ناشی از ساخت و ساز از قبیل صدور پروانه و دیگر درآمدهای مرتبط (از جمله تغییر کاربری) حاصل شود.

این رقم در بودجه امسال نزدیک 20‌ هزار میلیارد تومان بوده که برای سال آینده رقم آن به 37‌ هزار و 280 میلیارد تومان افزایش یافته است. به عبارت دیگر رشد درآمدهای ساختمانی شهرداری تهران در سال آینده 85‌ درصد نسبت به سال جاری پیش بینی شده است؛ موضوعی که تحقق آن با علامت سوال همراه است.

فرضیه شهرداری تهران این است که ساخت و ساز در پایتخت طی سال آینده رونق بیشتری از سال جاری خواهد داشت. اما برای اثبات این فرضیه استدلال کافی ارائه نشده است.

زاکانی در صحن شورای شهر در این رابطه توضیح داد: ما نسبت به برآورد امسال و پیش بینی ساخت و ساز سال آینده، اعتبار این بخش را در نظر گرفته ایم. وقتی دولت درصدد برآمده تا به حل مساله مسکن به طور جدی ورود کند، قاعدتا درآمدهای حاصل از حوزه فعالیت های ساختمانی نیز رو به افزایش خواهد بود.

اما این فرضیه نمی تواند چندان به صحت نزدیک باشد، کمااینکه افزایش درآمدهای ناشی از ساخت و ساز در سال جاری نسبت به سال گذشته بیش از اینکه به جریان طبیعی فعالیت هایی از جنس سرمایه گذاری ساختمانی مرتبط باشد، ناشی از تخفیف تا 40 درصدی در زمان محدود برای مؤدیانی است که فیش های عوارض صدور پروانه را یکجا تسویه حساب کردند.

بررسی ها نشان می دهد در برخی مناطق شهر تهران نظیر مناطق یک، 4 و 10 به دنبال پیش بینی تخفیف در عوارض ساختمانی، کل درآمدهایی که تا پایان امسال در این حوزه پیش بینی شده بود، محقق شده است.

در واقع تخفیف عوارض در نیمه دوم امسال نجات بخش مدیریت شهری در حوزه تحقق بودجه بود و به گفته اعضای شورای شهر، بنا بر تکرار چنین تخفیفی در سال آینده نیست. از طرفی وضعیت تورم زمین و مصالح ساختمانی و همینطور ناتوانی سازنده ها از فروش واحدهای تکمیل شده با توجه به فقدان استطاعت خرید متقاضیان مسکن در پایتخت، واقعیت هایی است که تا وقتی در بازار مسکن مصداق دارد، امید به بازگشت رونق به سرمایه گذاری ساختمانی را از بین می برد.

در مجموع ستون اصلی درآمدی تهران در بودجه 1402 را درآمدهای ساختمانی تشکیل می دهد که با توجه به آنچه ذکر شد، یک ستون ناپایدار و متزلزل است. صرف نظر از اینکه اصل درآمدهای حاصل از ساخت و ساز یک منبع درآمد ناپایدار به شمار می آید، در شرایط فعلی هیچ گزاره ای به نفع اثبات احتمال رونق فعالیت ساختمانی در سال آینده وجود ندارد؛ کمااینکه در 6 ماه نخست امسال نیز آمار تیراژ ساخت در تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن 10‌ درصد افت داشته است.

در چنین شرایطی سازنده ها تمایلی به آشتی با بازار ساخت و ساز نشان نمی دهند و نتیجه این وضعیت کاهش آمار صدور پروانه ساختمانی به لحاظ مساحت به یک هفتم اوایل دهه 90 است. اما پس از آن سهم درآمدهای غیرنقد به شکل فروش املاک نیز در بودجه سال آینده قابل توجه است.

بر اساس محتوای این لایحه، شهرداری تهران بنا دارد در سال آینده 9‌ هزار و 400 میلیارد تومان از طریق فروش املاک درآمد کسب کند. هرچند در ظاهر این منبع درآمدی در مقایسه با درآمدهای ناپایدار ساختمانی سالم تر به نظر می رسد، اما واقعیت این است که واگذاری املاک به نوعی واگذاری سرمایه های بلندمدتی است که باید سال ها در اختیار مدیریت شهری باقی بماند.

مدل ایده آل این است که شهرداری به جای فروش املاک، برای مولدسازی آنها از طرق مختلف مثل تعریف کاربری های درآمدزا، اجاره داری و نظایر آن چاره جویی کند. اما در تهران سال هاست به جای این گزینه، فروش ملک به عنوان سهل‌‌‌الوصول ترین راه کسب درآمد در پیش گرفته شده و مدیریت شهری همچنان روی همین ریل تامین درآمد برای شهر به پیش می رود.

لایحه بودجه 1402 نشان می دهد شهرداری تهران همچنان روی سالم ترین و پایدارترین منبع مالی خود حساب حداقلی کرده است. در بودجه سال آینده رقم سهم شهرداری از مالیات ارزش افزوده 15‌ هزار میلیارد تومان پیش بینی شده که این میزان نسبت به رقم بودجه مصوب امسال نه تنها افزایش نداشته، بلکه سه ‌درصد کاهش داشته است.

به نظر می رسد تجربه خوبی از وصول این سهم از درآمدهای دولتی در سال جاری وجود نداشته و به همین خاطر شهرداری مقدار آن را برای سال آینده کاهش داده است. البته ممکن است مساله رکود اقتصادی و تاثیر آن بر کاهش درآمدهای دولت از محل مالیات ارزش افزوده نیز در این تقلیل مقدار ردیف پیش بینی شده تاثیرگذار بوده باشد.

اما حتی درآمدی که شهرداری از محل عوارض نوسازی (شارژ شهری) که به صورت سالانه به همه املاک تعلق می گیرد پیش بینی کرده است نیز رشد قابل توجهی ندارد. این عوارض از 1591 میلیارد به 1840 میلیارد تومان در سال آینده افزایش یافت که رشد 15 درصدی را نشان می دهد.


سهم حداقلی مترو از بودجه


در بخش هزینه ای بودجه، مصارف پیش بینی شده برای ماموریت های حمل و نقل و ترافیک در سال آینده نزدیک 26‌ هزار میلیارد تومان پیش بینی شده که در مقایسه با مقدار 18‌ هزار میلیارد تومان متناظر آن در بودجه مصوب امسال، رشد قابل قبول نزدیک 40 درصدی داشته است.

اما مساله این است که بودجه بزرگراه سازی نیز در دل این ردیف و به اسم حمل و نقل و ترافیک تعریف شده است. از این بودجه نزدیک 26‌ هزار میلیارد تومانی سهم شرکت مترو فقط 6‌‌‌ هزار و 200 میلیارد تومان و سهم اتوبوسرانی یک هزار و 970 میلیارد تومان پیش بینی شده که در مقایسه با ضرورت توسعه سرمایه گذاری در این حوزه ها، ناچیز است.

دنیای اقتصاد

اخبار ساختمان
@akhbarsakhteman